标准化ABS逆势生长，或成企业2018年融资主力(3)

汪波向记者介绍到，相比于CMBS，类REITs是将物业转移到SPV下，处置更有保障性，因此REITs的融资额度可以达到该物业评估价值的七成左右。

事实上，去年底以来，住房租赁CMBS和类REITs已经驶入了快车道。近日，江苏省首单CMBS“东兴企融-金盛河西江东门广场资产支持专项计划”也已在上交所获批。

第一财经记者了解到，不少金融机构积极与地产商讨论合作的可能，对于可以证券化优质的物业资产，市场上更是频现多家券商竞相承揽的情况。

华创证券认为，在租售并举的政策导向下，北京、上海等地通过集体建设用地入市、企业自持等多种方式推进租赁房供应，相关法规的完善和税收支持政策的跟进同样可期。目前各大房企手中已持有大量自持土地，“两限一竞”拍地方式很可能会持续，租赁住房 REITs 和ABS为房企自持物业提供了较成熟的退出机制，将会成为租赁房建设融资的需求的主要方式。

臧运慧分析到，标的物业参与的证券化项目，短期内还难以达到几千亿的体量，究其原因还是因为资产并非那么标准化、存在税收等障碍，项目发行周期长或者成本并不低。

一位券商资产证券化人士也向记者介绍到，在实践中由于类REITs目前在税收方面尚不具备优势，叠加债券市场无风险利率抬升，房企也可以通过银行的经营性贷款融资。因此，尽管目前政策上便利程度较高，不少发行人发行的意愿仍不够高。

除了住房租赁资产证券化以外，事实上，RMBS（个人住房抵押贷款支持债券）等也很受市场欢迎。一位买方研究员对记者透露，这些涉房类ABS发行规模不小，又是相对较优质的资产，可以满足很多公募基金在内的投资者需求。

华创证券表示，银行间房地产抵押贷款ABS发行规模更是在2017年首次超过企业贷款ABS，房地产市场具有巨大体量和发展前景，房企积极探索各方融资渠道，是发行ABS的主要力量之一，叠加我国房地产贷款质量普遍较高，整体来看是优质的基础资产，2018年涉房类ABS规模或将继续增长。

金融监管利好标准化资产

近期，资管新规等一系列金融监管政策陆续出台。汪波表示，资管新规等金融监管的出台，对于标准化ABS发展整体构成利好。他分析到，一方面，资管新规里对资产分层、杠杆率和嵌套等方面对很多产品的限制，都提出了ABS除外的说法。另一方面，银监会近期加强了对信托通道和银行委贷的监管，未来很多非标融资会受到限制，企业融资会向ABS等标准化融资上来。