央行徐忠：房地产不宜再作为宏观调控工具继续使用(5)

目前，党中央国务院已就房地产平稳健康发展明确要求，应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制泡沫，又防止房价大起大落。

一是房地产不宜再作为宏观调控工具继续使用。我国以往宏观调控中以刺激房地产作为调控工具的倾向明显。当前，房地产自身已成为挤出投资、制约经济转型与健康发展的严重问题，也是重要的金融风险源头，不宜再作为宏观调控工具继续使用。

二是要以市场化为导向改革完善土地制度。要以市场化的方式发展城市群，改变严守耕地红线的传统思路，寻找保护耕地的新的市场化机制，在房价上涨过快的一线和重点城市，应加大居住土地供给数量，抑制房价过快上涨预期。同时，以土地当量为基础，按市场原则建立全国范围的土地计价交易统一市场，在全国范围内实现占补平衡，通过市场化机制促进东部沿海地区与中西部地区建设用地指标的合理配置。

目前，关于振兴东北的讨论比较多，但这些政策建议更多是从一个省的角度出发提出的。事实上，如果从全国的角度看，地区之间的竞争，会使人员和资金流向更有竞争力的地区；解决振兴东北的资金也应更多依靠市场机制。建立全国范围内的土地计价交易统一市场，在全国范围内实现占补平衡，东北也很容易依靠丰富的耕地资源获得发展资金。依靠市场机制，可以让各地的土地的比较优势发挥出来。同时，地区之间的竞争也是各地发展模式优胜劣汰的竞争。

三是要以房地产税为切入点，深化中央与地方财税体制改革。将房地产税改革纳入财税体制改革的整体框架，明确房地产税立法，使之成为地方政府的主体税种之一，减少其对土地出让金的依赖。对保有环节征收房地产税，采取房地产税和市政债相结合的方式，与当地基础设施和公共服务供给挂钩，实现其与房价的良性循环。一些热点城市率先推出房地产税试点，有利于抑制房地产投资需求，释放存量房产供给。当然，房地产税起步应低税率、全覆盖、可负担，尽管起步阶段房地产税收收入不高，但可稳定房价的预期。

短期内，应积极探索正规融资渠道，开展市政债试点工作，以城镇化建设项目未来所带来的现金流(包括可稳定征收的房地产税、公共设施及服务的使用者付费、商业繁荣后带来的各种税收增收等)来偿还债务，实现债务“发行、使用、偿还”主体的统一，从而实现在时间轴上把未来收益平移到当前来使用。通过“自用、自发、自还”，真正做到明确权责，激励相容，实现各级政府财政相对独立、自我平衡，提高地方政府举债额度，减轻中央和省级政府的隐性担保责任和硬性行政要求，更好地拓宽地方政府举债的“正门”。从长远看，应理顺中央地方财税事权体系，提高各级政府财政收入与支出的匹配度，赋予地方一定的税政权力，充实地方政府财权。第一，建立包括零售税、财产税、资源税、基础设施和公共服务使用者付费等在内的综合性地方收入体系；第二，给予地方政府开立地方税种的权力，尽快完成房地产税的立法；第三，给予地方政府一定空间，调节增值税、企业所得税、个人所得税等共享税本级分享部分的税率。