央行徐忠：房地产不宜再作为宏观调控工具继续使用(4)

这种地方政府公共服务与房价之间因果关系倒置的现象，本质上仍源于地方政府财权和事权不匹配，即地方政府缺乏足够的财权却承担大部分的基本公共服务责任。从税种看，我国增值税、所得税等主要税种都是中央地方共享税，地方无主体税种。从税政权看，地方没有开立税种的立法权，也没有调节共享税税率的权力，地方税收调控能力不足。房地产税迟迟难以推出，不但无法形成地方政府公共服务与房价之间的良性循环，也使得地方政府缺少对房地产市场因城施策的调节工具。

第三，从金融调控上看，宽松的货币政策，即低息信贷供给是造成房地产泡沫的必要非充分条件。货币性因素是影响房价波动的重要变量，但这种影响是非对称且是结构性的。对于供求关系较为平衡、市场竞争较为充分、价格不存在上涨预期的商品，货币性因素作用并不明显，货币投放过多未必会带来包括房地产在内的商品价格持续大幅上涨。反之，当供求关系存在失衡和价格存在一致性上涨预期时，投资者更倾向于选择以房地产为代表的保值增值资产进行投资投机。尤其是在我国土地供给被人为控制且缺乏弹性、不能随房价变化自动调整的情形下，低息信贷供给就有可能推动供求关系进一步失衡，从而导致房价上涨。因此，低息信贷供给是造成房地产泡沫的必要非充分条件。

同时，值得注意的是，相对于货币信贷因素，金融市场放松监管是造成房地产泡沫更为直接的触发因素。在监管放纵下，美国通过“低首付”甚至“零首付”向不具备偿还能力的居民发放住房抵押贷款，继而引发席卷全球的次贷危机，就是明显的例证。由此看，前两年我国政府相关部门打击首付贷的重要性不言而喻。

因此，构建房地产长效机制应当回归“治本”初衷，至少包括以下几个要素：如何完善土地制度市场化机制，以增加土地供给弹性；如何建立与地方政府事权相匹配的财权，以形成地方公共服务供给与房价之间的良性循环；如何优化现行房地产市场调控政策。

构建我国房地产市场基础性制度和长效机制

近期，部分城市相继推出租售并举、租购同权、共有产权住房以及农村集体建设用地可以进入租赁市场等试点工作，一定程度上推进了住房租赁市场的发展，提高了住房供给的弹性。但由于中央地方财税关系尚未理顺，土地市场化改革未推进，户籍、社保、医疗、教育等配套措施并未完全跟进。此外，一些共有产权住房或农村集体用地租赁房地点过于偏僻也可能带来城市发展的交通问题，总的来说，这些探索对于抑制房价过快上涨有一定的作用，但依然属于辅助性政策，仍需要从根本上解决房地产市场的结构性体制性问题。