央行徐忠：房地产不宜再作为宏观调控工具继续使用(3)

一方面，城市化布局失衡，导致土地错配和低效率使用，形成房地产供给的人为约束。在高度计划、严格的土地管理制度下，我国的城市化布局具有明显的计划经济色彩，政府行政干预扮演重要角色。全国均衡、分级管理、逐层落实的发展模式，难免与城市化、工业化发展的客观规律相违背，既无法满足城市化、工业化用地需求，又妨碍产业集群形成和城市化健康发展。正如库兹涅茨(Kuznets)所指出的，一个地区的经济发展过程同时也是一个城市化和工业化的过程。我国东部地区、沿江地区在城市化、工业化上具有得天独厚的优势，城市化、工业化起步早、发展快，居住用地工业用地需求旺盛。但是，政府对土地的计划控制使得土地利用未按照城市化发展规律紧凑发展居民住房，城市群建设远落后于人口流动的实际需求，抑制了城市化发展。在我国保证18亿亩耕地红线和粮食安全的国策下，目前建设用地的占补平衡无法跨区域实施。东部沿海地区及沿江地区的土地本应更多用于城市化和工业化，而不是用于农业耕地，结果实际闲置或荒废了，既没有也无法真正用于农业耕地。

另一方面，行政手段干预过多，导致工业用地与居住用地配置失衡。国际上，大城市在土地利用结构上多以居住用地为主。纽约和东京居住用地占城市建设用地面积的比例分别为44%和73%，工业用地占比分别为3.9%和5.1%；而北京、广州和深圳居住用地占比分别为28%、29%和26%，工业用地占比分别为22%、32%和36%。鉴于工业用地的地价远远低于居住用地的地价，这种地价二元结构背后，实际上是居民部门对于企业部门的补贴和价值转移，住房价格的持续上升也就难以避免。

第二，从财税体制上看，地方政府财权和事权不匹配，导致地方政府公共服务与房价之间的因果关系倒置。从发达国家城市化发展进程及地方政府公共服务提供看，房产税是地方政府公共投入的重要财政来源。保有环节的房产税不仅可以为地方政府带来持续稳定的收入，同时对调节房地产市场投资需求也有显著的作用。事实上，地方政府公共服务与房价之间存在一种良性循环关系，即“房价越高——房产税越多——公共服务供给越完善——房价进一步提高”。换言之，不同区域、不同品质的房地产，内在价值不同，税收理应不一样。房价越高，房产税收得越多，该区域的教育、医疗等配套设施也就越完善。由此，又会带来该区域房价的提升，地方政府可以从房地产上收到更多的税收，从而进一步提升公共服务的供给水平和质量，形成了一种良性循环。然而，我国教育、医疗等投入，都是由财政直接划拨资源，而且分配极不均衡，这必然导致不同区域公共服务供给的差异，并引发直接的市场行为扭曲，易引发类似爆炒学区房等行为。