上海楼面价跌破6千！楼市逻辑生变 炒房客的末日或将到来(2)

租赁物业要做到持续产生价值，一方面租赁本身能够产生租金收益和相对应的增值收益，另一方面要通过运营提升物业市场价值，也就是价格，这些都是房企可能面临的新问题。

在张宏伟看来，企业融资和资本市场运作的能力则更为关键，特别是物业进入成熟阶段后如要退出变现，就需要利用金融工具，比如REITS等各种证券化手段。此外，有分析人士表示，两个项目的租金回报率至少都在6%以上。

5%—10%的廉租保障房

原华远地产董事长任志强认为，合理的住房体系是，60%—70%是市场化房，20%-30%是租赁房(非政府公租房)，5%—10%为廉租保障房。

对于穷人而言，任志强认为应该是从“居者有其屋”变成“居者有其所”。

“屋是产权、财富概念，所是居住场所概念。”他认为，穷人应该通过公租房、廉租房等保障性住房来解决住所问题，等有了钱了再来买商品房。

全国人大财经委副主任委员黄奇帆在今年5月份的时候曾表示，公租房，这几年政府都造了一批，政府的公租房有五个要点：

一是，大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积，三口之家，十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书，或者老人生病，住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假。学生不会造假，农民工造不了假。这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清。

第二，要三配套，房子造好了，公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套。

第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。

第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4,3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。

第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。

“在一些发达国家，如美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等，居民中住房承租住户的占比均在30%以上，其中，美国、英国等国家的承租户在住户总量中的占比近十年来持续上升。”华东师范大学东方房地产学院副教授崔裴表示。