上海楼面价跌破6千！楼市逻辑生变 炒房客的末日或将到来

上海楼板价不到6000元/平！你是不是觉得在开玩笑？

NO，没开玩笑。

日前，上海首批租赁用地成交结果来了，楼面价真的不足6000元/平！

到底什么情况？释放出何种信号？

有分析人士认为，这意味着中国楼市将发生重大转折：租赁时代来了，“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了，楼市的价格体系将发生重大变化！

没错！楼面价不足6000元/平

7月24日14时，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，公告显示，浦东新区张江南区租赁地块由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米。

嘉定区嘉定新城租赁地块由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。

楼板价只有一年前拍卖价的16%！短短一年，地价大跌了84%！这就是政府对租赁住房的支持力度！

而这两幅地块位置非常优越。

张江地块附近的高档楼盘均价近10万元/平方米，而普通的楼盘均价也近5万元/平方米，地块周边有百度研发中心、上海飞机设计研究院等。而嘉定地块周边二手房的均价也在3万元/平至4万元/平之间。

张江地块位置：

嘉定地块位置：

国企参与具有积极示范作用

值得注意的是，两宗地块均零溢价成交，竞得企业均为国企，两宗地块至少要提供1897套租赁房源。

对于国企的参与，机构分析师认为，具有积极示范作用，带有很强的政策扶持导向，而且国企的介入预计会争取更多的政策配套。

此外，引导国企介入，对土地成本会有更好的把控，否则前期租赁市场的推进会比较困难。

“楼板价不高，考虑到一个很重要的因素，租赁市场现在是开始的过程，这时就必然在土地上降低成本，租赁本身另外，这个低价，当地国有企业拿地，就考虑到政策的协调性，相对来说，这个时候不会带有很多商业性的动作。还是会给租赁市场比较好的优惠。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前能够接下租赁用地的房企并不多，更加考验房企的开发、运营、资本运作等综合能力。

租赁物业要做到持续产生价值，一方面租赁本身能够产生租金收益和相对应的增值收益，另一方面要通过运营提升物业市场价值，也就是价格，这些都是房企可能面临的新问题。

在张宏伟看来，企业融资和资本市场运作的能力则更为关键，特别是物业进入成熟阶段后如要退出变现，就需要利用金融工具，比如REITS等各种证券化手段。此外，有分析人士表示，两个项目的租金回报率至少都在6%以上。

5%—10%的廉租保障房

原华远地产董事长任志强认为，合理的住房体系是，60%—70%是市场化房，20%-30%是租赁房(非政府公租房)，5%—10%为廉租保障房。

对于穷人而言，任志强认为应该是从“居者有其屋”变成“居者有其所”。

“屋是产权、财富概念，所是居住场所概念。”他认为，穷人应该通过公租房、廉租房等保障性住房来解决住所问题，等有了钱了再来买商品房。

全国人大财经委副主任委员黄奇帆在今年5月份的时候曾表示，公租房，这几年政府都造了一批，政府的公租房有五个要点：

一是，大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积，三口之家，十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书，或者老人生病，住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假。学生不会造假，农民工造不了假。这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清。

第二，要三配套，房子造好了，公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套。

第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。

第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4,3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。

第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。

“在一些发达国家，如美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等，居民中住房承租住户的占比均在30%以上，其中，美国、英国等国家的承租户在住户总量中的占比近十年来持续上升。”华东师范大学东方房地产学院副教授崔裴表示。

楼市逻辑生变！住房“公有制”来了？

租赁时代的雏形似乎已定。

7月6日，上海公布了住房“十三五规划”，明确提出了：“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场”压舱石“”稳定器“的作用。”

几天后，国家9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，搞住房租赁的试点。

这一系列举措说明政府解决住房的问题思路可能出现了一个大方向性的改变。除了商品房买卖之外，更重要一个是扶持租赁市场，让更多的人采用租房的方式，因为租房毕竟来说价格更廉价。

那么，这是不是意味着住房或回归“公有制”呢？

万科董事会主席、首席执行官郁亮在接受媒体采访时表示，这次房地产行业的调控，有点像回到1998年左右。

那时候住房改革刚刚开始，启动了房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。

那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长。

1998年，中国楼市发生了什么？

1998年是中国楼市走向市场化的分水岭。此前，楼市基本上是“公有制”，政府建房、国有企业建房，职工以极低的价格租住。那时，中国基本上不存在“住不起房子”的情况，而只存在“分不到房子”的情况，住房矛盾非常突出。

市场化改革之后，房子成为商品，开发商出现了。于是，中国城镇化开始提速，“城镇化+房地产+大基建”逐步成为中国经济的最重要推动力量。

发展到今天，一方面，绝大多数中小城市，房屋已经过剩，而人口增长缓慢或者流失；另一方面，房价跑得远比收入快，老百姓追不上了，而且楼市积累了明显的泡沫。

而国家从去年开始就提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”。

分析人士指出，从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看，未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数，将达到甚至超过新增住房套数的一半。

这意味着，在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市，住房将在很大程度回归“公有制”。

换句话说，政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市，房子的定位越来越接近于“生活必需品”，类似“柴米油盐”，政府开始加大干预的力度，以图实现公平。

那么，问题来了，到底还要不要买房呢？你们自己看着办吧。也欢迎在下方留言，一起讨论。