姜超：只有哪一天不靠房地产了 经济才算是真正见底(2)

地产泡沫高潮已过。从全球城市化的发展经验来看，人口会持续向大中城市集中，因此过去一二线城市房价上涨，其背后有着人口流入、经济产业、医疗和教育资源等的支撑。但本轮三四线城市房价的大幅上涨，其实已与城市化的历史规律相悖，其实质是归功于地产去库存政策，通过棚户区货币化安置在当地大量拆房、发放房票，在短期人为制造出大量需求，这一行为确实有助于三四线城市房价的短期上涨，但由于缺乏经济因素的支撑，长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫。而对照股市5000点的过程，当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天，其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声。

货币政策回归稳健。6月份经济短期改善，股市、债市、商品价格齐涨，一个不可忽视的原因是央行短期放松了货币政策，让金融机构平稳度过年中考核。但央行货币政策的短期放松，带来的是银行同业存单净发行再创新高，银行对非银机构投资大幅回升，金融加杠杆卷土重来。而按照金融工作会议精神，要继续去杠杆，坚定稳健的货币政策。而在过去两周货币利率中枢再度回升，反映的是央行货币政策在短期放松之后回归稳健，其投放货币未完全对冲财政缴款等因素的冲击。

地产红利还能吃多久？总结来说，本轮经济超预期的原因与过去没有本质的差别，依然是来自于房地产的强劲支撑，唯一的问题在于，中国地产的红利还能吃多久？我们在13年曾经做过测算，按照中国14亿左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率，每年新增进城人口1800万，假定3口一家，对应600万套住房需求；而在城市中每年达到25岁的人口数大约1400万，假定2人一对，对应700万套住房需求，因而1300万套应是中国地产需求的顶峰。但16年全国商品房销售面积已经接近16亿平米，对应1600万套，按照今年上半年16%的销售增速，对应全年1800万套住房。问题是，我们每年盖那么多房子干嘛呢？这一轮三四线地产库存去化以后，是不是也该全面落实“房子是用来住的、不是用来炒的”思想，跟进一二线的限购限售政策、全面发展住房租赁市场？所以，我们对当前依靠地产销售稳定的经济走势心存疑虑，只有哪一天不靠房地产了，经济才算是真正见底！