从乐视危机到万达632亿出售资产 更大变局在后头

一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。

二、融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。

三、双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

四、双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：

1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；

2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；

3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；

4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

五、酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。

六、双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

关于资金来源，媒体消息称，融创中国董事长孙宏斌表示，收购万达资产的资金全部来自融创自有资金。截至2017年6月30日，公司账面有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年将有超过3000亿的销售额。

也因为如此，万达酒店发展昨日股价一度暴涨155%，不过该万达酒店并非万达出售的酒店，午后该股价涨幅收窄。最终收盘，万达酒店发展涨46.6%，报价0.85港元，成交1.55亿股，涉资1.56亿元。昨天午间，万达集团旗下万达酒店发展有限公司公告，并不知悉导致今日该等价格及成交量增加的任何原因及任何内幕消息。

当日，王健林在接受财新网采访时表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。

王健林预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻表示，万达去地产化速度在加快，也是万达向轻资产转型的又一实质性动作。

万达文旅产业项目确实需要较大的资金投入，向融创出售部分资产，万达将会获得600多亿元的资金，这也有助于资金的快速回笼，对后续其他项目的扩张也较为有利。严跃进补充说。

独立评论人乔新峰表示，从万达集团目前手头资产来看，重资产项目主要就是万达广场、万达文旅城和万达酒店。而万达广场中，增量部分基本以“轻资产”为主，存量部分则已进入良性循环，租金逐年上升，没有太大负债压力。“要说有一定负债压力的，也就是万达城和万达酒店了。”

在其看来，此番交易的实质是万达把交易涉及的文旅和酒店项目的资产和负债转移到融创身上，万达只负责品牌和运营管理。这意味着万达“轻资产”转型的全面深化。此番转让后，万达商业负债压力将全面消解，万达集团也将“一身轻松”，真正变成“轻资产”公司。

乔新峰表示，在万达此前的“轻资产”转型中，主要的运作目标是围绕万达广场进行的，其进展非常顺利。今年上半年，“轻资产”万达广场就发展了26个，大幅超出计划，预计今后每年“轻资产”万达广场发展数量在40-50个左右。

此外，有媒体报道称，进一步的“轻资产化”也有助于万达商业尽快回归A股市场。目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

对于融创，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，其资金并购的实力非常强，超过预期。当然这也有可能是其在杠杆收购方面有较强的能力，类似杠杆收购的动作也有助于其提升收购能力，既放大自有资金收购的能力，同时也有助于融创在文旅产业上积极发展。

“从并购角度来讲，任何企业不可能拿600多亿现金直接去砸，这是闻所未闻的。”一位不具名的私募投行人士表示，这部分现金是可动用的现金还是银行授权的钱，账面上不可能趴着这么多现金。销售额1100多亿不代表净利润，还要扣除交易成本和税收。

根据同策研究机构数据显示，从2010年到2016年中期，融创中国10亿元以上的融资活动现金流入，主要来自借款（含银行）、公司债及优先票据等融资渠道。

从各渠道所获得资金的规模来看，借款渠道无疑是最大的资金来源，其次近年来公司债的发行以及永续债的引入也为公司揽入资金。从年份上来看，2016年无疑是融创中国的融资大年，融创发行公司债189亿元，发行永续债98亿，另外最大的融资金额来自于借款渠道，金额达932.8亿元。

以2016年为例，为了迅速扩大规模，融创房地产借款净增量较前一年增加460.03亿元。

国泰君安的托管报告显示，截至2016末，融创房地产地净资产354.67 亿元，借款余额921.31 亿元。截至今年4月30日，融创房地产借款余额1291.90 亿元，累计新增借款金额 370.59 亿元，占净资产的104.49%。

业内人士指出，双方同意在电影等多个领域全面战略合作，也许是此次转让的点睛之笔。

为什么这么说呢？因为融创在乐视最缺钱的时候入主，现在市场上大概率预计孙宏斌将出任乐视董事会主席。

万达影业+乐视的合作，一方面拯救了乐视，另一方面也有利于万达影业的扩张。“地产八卦女”推测，万达和融创的合作，是一次双方资源的互换收购：

融创收购万达的文旅产业，万达通过战略协议入主乐视，如果万达回归A股直接以乐视为载体，对于风雨飘摇中的乐视和急于轻资产化的万达以及分散投资引来非议的融创各方都是利好。

融创拿下万达文旅产业，开发领域实力大增，长远发展的可持续性增强，又去掉了乐视这个不确定性因素。

万达转A成功有聚焦文化产业轻资产模式，并且补上万达院线只有线下没有线上，只有大屏（银幕）缺乏中屏（电视）小屏（手机）终端流量入口的短板。乐视终于有了大财主入主，还有同产业链联动效应......

在严跃进看来，对融创来说，收购万达文旅产业等资产，也能看出融创将会在文旅产业方面会有文章可做。“从后续业务发展来看，不排除融创与万达在电影等方面进一步的合作，此前融创已成功入主乐视，不排除融创进一步打通乐视与万达电影业务等业务的合作通道，这对乐视的发展也是有利的。”