经营逻辑错配 万亿级物业服务“误入歧途”(4)

万科物业从2015年开始进行市场化运作，今年是第三年。目前，万科物业仍未有准备的上市时间表。万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全曾对第一财经记者表示：“IPO三年以上的A股公司，目前的分拆政策非常艰难，万科物业上市是政策时机的问题。”

盈利抑或口碑的双向选择

除了把行业带进资本市场和开启增值服务模式外，彩生活对行业的影响还在于通过市场化手段，迅速提高集中度。上市后的第三个年头，彩生活如愿成为行业中难以超越的巨无霸。

2016年年报显示，截至期末，彩生活签约的物管面积已达到3.95亿平方米，加上平台输出即小股操盘的物管面积，其累计管理的物业面积高达7.69亿平方米。彩生活已成为全球最大的社区服务运营商。

年报数据显示，过去5年，彩生活的复合年增长率为118.1%。以并购为主的外延式增长是其扩充规模的主要手段，但这种情况在2016年下半年得到改变。

随着越来越多物业公司参与并购，提高集中度越来越难。2016年，彩生活的物管面积目标并没有完成。

唐学斌称，2016年下半年，彩生活确立了战略转型，今后将以平台输出为主，不再进行大型并购。未来，彩生活将聚焦小股操盘模式，以利润五五分成作诱引，参资物管公司5%至10%管理权，实现服务面积的增长。彩生活的目标是在2020年，管理面积能达25亿平方米，覆盖人口约1亿人，市占率达12%至13%。

同期，第二家上市的中海物业管理的建筑面积上升13.1%至0.935亿万平方米;而中奥到家的面积更少，截至2016年年底仅有0.6亿万平方米。真正在彩生活身后奋勇直追的是万科物业。万科官网信息显示，截至2016年底，万科物业的合同管理面积已超过3.56亿平方米。

收入增长主要源于计算收益的总建筑面积增加，规模是王道，建立在规模上的盈利模式并不难理解，这便可以解释为何物业公司对规模如此渴求。

彩生活和万科物业代表的是物业管理链条上的两个极端，前者致力于孵化社区生态圈，通过培育创新业务提高公司营收;而后者，则是固守在物业管理的传统业务上，扎根房产的维修养护。

作为典型的服务性行业，多数物业公司仍旧在口碑与利润、规模和管理之间挣扎，彩生活和万科物业面对相似考验。