房企“跟投俱乐部”又添新人 地产下半场员工激励风劲

招商蛇口是最新一名加入跟投俱乐部的房企。5月31日晚，招商蛇口宣布对由城市公司操盘开发的、通过市场化的方式获取土地的销售型项目实施跟投。

纵观行业，项目跟投等激励机制已蔚然成风。在招商蛇口之前，万科、碧桂园、绿地、旭辉、越秀地产等多家房企已先后推行项目跟投。万应咨询的统计数据是，截至去年年中，国内房企前50强中有45%实施项目跟投机制。

地产开发到了下半场，不仅派生出更多细分业务，也繁衍了别出心裁的企业机制。从本质来说，是行业的专业性和人才的重要性得到更多强调。在开发利润、周转速度面临天花板危机时，人的能动性担负起拓展企业发展空间的任务。

招商蛇口加入“跟投大军”

招商蛇口惜字如金，轻轻几笔勾勒了项目跟投管理制度的全貌。

5月31日，公司董事会全票通过项目跟投管理制度，在由城市公司操盘开发的、通过市场化的方式获取土地的销售型项目中进行跟投。

招商蛇口的项目跟投制度较为灵活。据招商蛇口公告，跟投人员按照岗位职责及其对跟投项目负责任的关联程度与重要程度，分为强制跟投和自愿跟投，对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投，除强制跟投人员外，允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投。

于行业而言，合伙人制度并非陌生的名词，主要由集团层面的员工持股和项目层面的跟投机制两个方面组成。2016年11月，招商蛇口公布针对254名管理人员推出的股权激励方案，至今正式推行项目跟投，公司合伙人制度最终完成。

合伙人制度是房企在投资、新开工持续走低、利润率和周转速度面临天花板、拿地开发风险加大的行业背景下，进行的一次机制创新，如今已从点到面，向行业撒开。

于招商蛇口而言，员工持股、项目跟投的激励机制祭出背后除了有业务上冲刺的动因外，还有国企改革的考量。

招商蛇口相关负责人告诉第一财经，“作为央企重组先锋，招商蛇口一直在推动人才培养和员工激励的变革，并非因应一时。最新公布的跟投，与此前的员工持股等激励措施均经过较长时间的酝酿。”招商地产曾于2014年公布了股票期权的授予计划，但最后因与蛇口工业区的重新整合上市而终止。

中国政法大学资本金融研究院院长、中国企业改革与发展研究会副会长刘纪鹏对第一财经指出，“招商局集团是国企改革的样本，通过下级子公司先行先试，进行改革探索值得肯定。”员工持股是本轮国资改革的重点与亮点，刘纪鹏认为项目跟投机制是国企下一步发展的必然选择。

第一财经获悉，招商蛇口未来将通过完善市场化聘任及激励约束等手段进行企业机制的创新。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“随着行业整体发展放缓，房地产企业高利润时代结束，人才流失日趋严重，在这个转型的关键点上只有创新和变革才可谈生存与发展。”

跟投比员工持股更受欢迎

合伙人制度的内在逻辑是激励公司管理团队和一线员工，实现利益共享与风险共担。

严格来说，碧桂园是行业第一个吃螃蟹者。2012年，碧桂园为了实现利益共享、风险共担，推出“成就共享计划”，在项目满足现金流和净利润两大条件后，员工将能得到一定比例的项目股权金额作为奖励。

2014年3月，万科总裁郁亮提出万科将试验合伙人制度。万科事业合伙人主要包括两个层面，在总部通过盈安合伙购买万科股票，一线公司参与跟投项目。

同年10月，碧桂园推升级版“同心共享计划”。“成就共享计划”和“同心共享计划”本质上都是人才激励制度，区别在于“成就共享计划”不涉及项目股权层面，而“同心共享计划”则是项目跟投制度。

龙头房企万科、碧桂园施行合伙人制度后，明星效应使合伙人制度名声大噪，并在行业内得到大范围的推广应用。

同是2014年，绿地也开始实施员工持股计划，而旭辉则建立了项目跟投制度，此后，越秀、新城控股、当代置业、首创置业等房企群起模仿。值得注意的是，相比员工持股，房企推行的合作人制度内容更多是项目跟投。

具体到项目跟投上，项目要求操作团队必须跟投自己的项目，使得一线管理团队成为公司有限合伙人。本质上，项目跟投是内部员工与企业合资开发项目，让员工自己为自己打工，员工跟投资金来源都是自己财产，能为项目及时补充资金。

张宏伟对第一财经表示，项目跟投有利于做大做强区域及项目公司，更好地解决投资拿地问题、减少拿地风险、突破房企增长瓶颈。“有进行跟投的员工，会非常关心项目销售回款的状况，表现出更大的主动性和积极性。”

此外，因为短期内员工投入资金无法套现，跟投制度还能解决项目存续期内人才流失的问题，有利于绑定人才。

纵观行业，项目跟投等激励机制已蔚然成风。万应咨询数据显示，截至2016年7月，国内房企前50强中有45%实施项目跟投机制，前100强中有35%企业实施。

跟投另一面：吞噬公司利润

尽管多家房企推行跟投机制，但不同企业的跟投资金比例，同一企业不同项目的跟投情况会对员工的实际收益造成差异。

拿万科举例，根据万科最新修订的项目跟投制度细则，跟投投资总额不超过项目资金峰值的10%。

碧桂园则是由集团、区域分别成立一个投资平台，而跟投人员通过投资平台参与跟投。碧桂园的项目股权跟投的比例是15%，其中总部跟投5%，区域跟投5%，最后是项目团队跟投5%。

至于招商蛇口，该公司公告指出，跟投人员将通过信托计划或资管计划等合规的投资结构实施跟投，单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。

招商蛇口是目前为数不多的同时推行员工持股及项目跟投的国有上市房企。面对第一财经“在制定项目跟投资金的比例时主要参考哪些因素”的疑问，招商蛇口相关负责人表示，“公司的跟投机制创新在国企中已走在前列，处于实施前期，比例不会太高。”

除了投资比例外，不同房企的项目跟投人员收益方式也有所区别。如碧桂园和招商蛇口的项目是股权跟投，强调同股同权，跟投人员和上市公司共同承担风险;但万科的项目跟投则参考了PE的模式，要求跟投人以收益为限对万科承担劣后责任，股东收益优先;而且，万科还明确了跟投项目内部收益率不高于门槛收益率、高于门槛收益率但不高于超额收益率、跟投项目内部收益率高于超额收益率的三种不同算法。

房地产项目能否盈利、盈利空间高低取决于项目成本、定位、规划设计以及运营等因素，一线开发人员是深度参与者，无论是拿地抑或是操盘，均能影响项目好坏与盈亏。

谈及项目跟投考量因素，万科执行副总裁、首席风险官王文金曾在万科内部对员工指出，不同项目的跟投情况是会产生差异的，投资者的考量主要为“回报的高低”、“回钱快慢”、“风险大小”三个方面。

然而，近年来，跟投制度在成为企业稳定人才、激发团队潜能、提高效益的利器的同时，也给企业带来不稳定因素。并且，随着跟投制度的实施和涉及项目规模的加大，在期末收益层面，跟投员工与公司股东有站在对立面之嫌。

以万科为例，据年报数据，2014年万科实现净利润192.9亿元，以跟投员工为主体的少数股东分走35.42亿元，占净利润比例为18.36%;2015年，万科实现净利润259.49亿元，其中少数股东分走了78.3亿元，分走的净利润占比提高至30.17%。

多位业内人士指出，员工分走上市公司净利润比例的提高，是万科在今年1月修订跟投制度的主要原因。

同策咨询研究部在一份报告中指出，合伙人制度意味着利润的分享，并非所有房企都适用，譬如扩张阶段、需要集成利润的中小房企就不应该贸然尝试。

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