国内调控收紧房企大佬再“出海”：福兮？祸兮？(2)

这样说来，在中资开始投资海外房地产市场的初期，房地产公司一直是“主力军”。按行业属性来说，房地产公司投资房地产产业，是天经地义的事。但近几年来，尤其是在过去的一年里，这一情况发生了变化。

在过去的一年里，虽然媒体一直在热炒中国房地产企业出海，但网易研究局（微信公号：hccyjj163）通过研究上市房企的年报发现，实际上，大型房企的海外投资和收益捉襟见肘。

以中国的龙头房企之一的万科为例，虽然万科号称以国际化为长期发展战略，截至2016年底，已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图6个海外城市，但是根据其2016年年报显示，其海外销售收入仅为33亿元，在其总销售收入中占比还不到1%。

还有这几年被媒体炒的很火的碧桂园，截至2016年底，共有728个项目，但其实海外项目只有6个，可建筑面积仅为204万平方米，这个数字仅占其已经摘牌的国内可建筑面积的1.2%左右。

还有号称足迹已经遍布四大洲的绿地集团，其海外地区的主营业务营收也只有27.9亿元，仅占其主营业务总营收的1.1%。其海外投资项目虽然数量较多，但单个项目的投资额基本都只能以千万元计，以目前中国海外投资动辄十亿百亿的体量来算，小的可怜。

表2 绿地控股2016年境外项目情况（来源：绿地控股2016年年报 制表：网易研究局（微信公号：hccyjj163））

海外营收与国内营收同样形成鲜明对比的还有国内房地产巨头保利地产。其年报显示，2016年海外主营业务营收5.38亿元，只占主营业务总营收的0.3%左右。表2绿地控股2016年境外项目情况（来源：绿地控股2016年年报 制表：网易研究局（微信公号：hccyjj163））

更重要的证据是，去年中资投资海外房地产中的大额项目，几乎很少是由房地产公司创造的。如果做一个简单的归纳，将去年中企在海外投资额大于5亿美元的交易提取出来，就会发现，这些项目的主要投资者大多数都不是房地产企业，而是金融类企业（如下表3所示）。

表3 2016年投资额大于5亿美元的房地产交易项目（来源：戴德梁行研究报告，RCA制表：网易研究局（微信公号：hccyjj163））

第一太平戴维斯的统计数据显示，保险企业已成为中国在境外进行房地产投资的最主要投资群体，在去年占比超过6成，今年一季度占比已经达到8成。该机构分析认为，这主要得益于保监会在几年前放松了保险企业在境外投资的限制，给了保险企业通往国外的窗口，一定程度上鼓励了更多的保险资金将资产配置在海外。

以安邦保险为例，去年其海外收购虽然仍以金融类企业为主，但其对不动产的收购同样出手阔绰。去年9月，安邦购买美国Strategic Hotel100%的权益，合并成本高达130亿元。上述房地产企业的海外房地产投资与之相形见绌。

表4安邦保险集团2016年收购的部分不动产 （来源：安邦人寿2016年年报 制表：网易研究局（微信公号：hccyjj163））（注：1、净利润至自购买日起至年末的净利润；2、净资产指在购买日的公允价值）