国内调控收紧房企大佬再“出海”：福兮？祸兮？(3)

“避风港”变成了“风险港”？

为什么中资海外房地产投资的“主力军”会发生变化？这主要与房企的财务状况有关。近年来，中国债务比重上升的领域主要是房地产和建筑部门。中央财经大学金融学院教授谭小芬的研究发现，2013年，房地产和建筑部门的债务已占上市公司总债务的比重接近25%，相比10年前大幅上升了15%。中国房地产投资持续过热，房价地价高企，而房地产企业本身没有融资能力，必须依靠金融机构实现融资，导致房地产企业的杠杆率急速升高，资产负债率总体抬升。

另一方面，去年以来，人民币汇率持续震荡，并对美元有过大幅贬值，外储也一度跌破3万亿美元，给房企投资海外市场的现金流造成了压力（不动产的财务投资周期较长，对现金流的要求较高，一旦断裂，会对企业的经营状况产生冲击）。而金融的本质之一就是杠杆，保险等金融行业本身具备较强的融资能力，因此更容易在海外房地产投资中占据上风。

最后，我们回到开篇提出的问题“中国房地产市场的黄金周期已经接近尾声，房企大佬们已经把目光投向了海外？”

笔者认为，在目前的政策环境下，这显然不是一个聪明的决定。因为除了国内房地产的调控趋紧之外，中企海外投资的监管同样在收紧（详见《网易研究局|中资海外收购路线图:监管收紧能否让大佬豪买降温》），去年年底，也有消息称，超过10亿美元的房地产投资将被限制。商务部数据显示，1月中国企业在海外房地产投资额下降84.3%。也就是说，房企正面临着国内与国外的双重调控压力。

在这样的环境下，与其说海外房地产投资是中国房企的“避风港”，还不如说是“风险港”。前面已经说过，投资不动产对稳定持续可预期的现金流有很强的依赖性，从这个角度看，当下如果房企把海外置业作为一条“出路”的话，也是一条充满风险的“出路”。在资本受限的条件下，做出海外扩张的决策需要慎之又慎，除了国内大型的有稳定财力支持的房地产企业，中小型房地产企业是否适合走这样一条“荆棘之路”仍值得商榷。

（联系邮箱：yangzeyu@corp.netease.com）

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