房租官方统计存在低估可能(4)

数据来源：WIND，华融证券整理

房价以及房租的飙升还使得居民消费支出结构发生了较大变化。自2014年起，城镇居民人均可支配收入不断下滑，而居住类消费支出却大幅增加(图5右)。2012年以前，人均消费性支出中居住类消费占比仅10%，而在过去四年中这一比重大幅提升到了22%。居住类消费的提高挤压了食品、衣着和教育等其它支出，老百姓不得不节衣缩食去买房和供房，消费支出结构不断恶化。高昂的房价房租大幅增加了企业的经营成本，该成本有时甚至会超过税费负担，势必制约微观主体尤其是实体经济的增长动能。

四、结论和启示

一是房价变化传导至房租的传统逻辑似乎并没有发生改变，市场房租与房价走势仍是一致的。但从官方数据来看，2015年以来我国房价猛涨的同时，CPI房租却呈现异常平稳的“怪象”，其原因或在于后者的官方统计存在低估可能，此外分城施策下全国房价的分化或在一定程度上熨平了CPI房租的波动。

二是如果CPI房租价格确实存在低估，那么CPI整体就有进一步被低估的可能。展望未来，尽管一、二线城市调控趋严使得房价增速继续回落，但三、四线城市房价仍有补涨的迹象，全国范围内的房租存在抬升空间。房租上涨引致的潜在CPI整体抬升程度值得我们密切关注。

三是高企的房价与房租已然增加了宏观经济运行的成本。居民居住类消费占消费总支出的比重大幅增加，工资的整体涨幅难以追赶上高企的房价和房租，老百姓不得不节衣缩食去买房和供房，并不断挤压教育等支出。高昂的房价房租已成为影响企业经营的重要成本，这些无疑与当前供给侧改革中“降成本”的初衷背道而驰，势必对中国经济的可持续发展形成掣肘。(伍戈系华融证券首席经济学家;黄俊筑系华融证券宏观研究员;王岳系华融证券实习研究员)

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