房租官方统计存在低估可能

随着房价的高企以及调控政策的频出，目前大家都将注意力集中于房价变化方面。但事实上，比房价更为重要的或许是房租。房租是影响城市无房户安身立命的关键因素，也是决定企业经营的重要成本，而这恰恰是容易被忽略的。此外，房租(而非房价)还是CPI的重要组成部分，其对宏观经济以及货币政策都是至关重要的。下文将集中讨论这一轮房价飙升以来房租的变化及其影响等问题。

一、房价与房租出现大幅“背离”?

在全民热议购房的当下，我们却关注到了一个怪象，那就是近期房价与房租的大幅“背离”(图1)。70个大中城市住宅价格指数同比增速从2015年年中开始连续上涨了近19个月(去年“9·30政策”后有缓和的迹象)。但从CPI中的房租价格来看，房屋租金却几乎“原地踏步”。为何房价与房租出现如此大幅“背离”，房价到房租的传导失效了吗?

图1：房价和房租近期出现明显“背离”

数据来源：WIND，华融证券整理

二、房价到房租的传导失效了吗?

1.官方统计的CPI房租或被低估

我们认为，本轮房价迅猛上涨而CPI房租走势如此平稳，或许与CPI房租存在低估有关。例如，我们选取了北京和上海作为个体观测样本(图2)，其中房租指数分别来源于中原地产和中国指数研究院，两者长期跟踪观测城市房租价格变化，具有很强的代表性。从历史来看，尽管市场房租与CPI房租不能完全重合，但整体趋势还是比较一致的。然而这一轮房价上涨期间，尽管市场房租对房价依然反应灵敏，但CPI房租走势却异常平坦。我们认为，这种偏差的原因或许是随着网络信息化的发展，市场机构收集数据的方式方法相对传统CPI房租的官方抽样调查更及时有效等有关。