是否尽到告知义务是关键

记者经过梳理发现，目前与“凶宅”相关的维权案件中，一般会出现以下几种情况：合同有效；合同有效但被告给予赔偿；合同无效；合同可撤销等。

根据法律规定，订立房屋买卖合同时，卖房者与房屋中介机构应当向购房者披露的信息，不仅包括房屋的权属登记情况，如有无共有人，有无查封、抵押等情况；还包括可能对购房者的情感与精神享受产生影响，或是对房产的交易价值产生影响的信息，比如是否属于“凶宅”，周边有无恶邻、辐射物体、重大污染等情形。

“在房屋买卖过程中，卖房者如果没有向购房者披露提供的房屋是‘凶宅’，购房者在购买之后才得知这一情况，进而产生了恐惧等心理压迫，影响到房屋的正常使用，则卖房者就存在隐瞒事实、违背诚实信用的欺诈行为，同时也违反了出卖物的瑕疵担保责任。”董娟解释说。

此外，受访专家均表示，由于以上信息可能对租赁合同是否有效、房租的金额高低等产生较大的影响，所以，出租者与房屋中介机构同样存在对上述信息进行披露的义务。房屋中介机构如果没有尽到信息披露义务，需要对购房者进行补偿，甚至是以原价进行回购。

“如果购房者要求撤销合同，则卖房者需要返还购房款；如果购房者不解除合同，卖房者可能需要承担赔偿损失、减少价款等财产性损害赔偿责任。”董娟补充说，如果购房者心生恐惧，产生了严重的神经衰弱等精神损害，卖房者还可能需要承担精神损害赔偿责任。

2014年，吴某以80万元购买了孟某一套住宅，交房后吴某得知孟某的父亲曾于2013年从该房屋跳楼自杀，故吴某请求法院撤销房屋买卖合同。一审法院判决驳回了吴某的诉讼请求。吴某上诉后，二审法院经审理认为，从我国善良风俗出发，该事实足以对吴某是否作出购买涉案房屋的真实意思表示造成影响，原房主有义务如实告知房屋情况，故判决撤销合同，孟某返还吴某80万元购房款。

但是，并非所有在未知情情况下购买“凶宅”都会被法院判决撤销合同。根据江苏省南京市秦淮区法院的公开信息显示，马某曾于2011年购买了一套房屋并一直居住其中，2015年马某将房子出售给耿某，耿某住进去后得知2007年曾有人在这套房子内自杀。耿某将原房主马某告上法庭，要求其赔偿损失。法院以无证据证明马某知晓屋内发生过自杀事件，且死亡地点非室内、死亡事件时间较久远为由驳回了耿某的诉求。

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