潘功胜：金融支持住房租赁市场相关文件或上半年出台(3)

新加坡在住房供应方面以政府行政干预为主,市场调节为辅。其推行的组屋政策为其住房供应的主要政策,政策主要以解决“居者有其屋”为目的,保障中低收入群体的住房需求。政府推行的组屋由国家发展部的建屋发展局统一建造与实施。建屋发展局作为独立性非营利机构,实行综合平衡预算,经营亏损部分由政府兜底。

除了新加坡以外,其他三个发达国家都是依靠市场为基础作为住房租赁市场发展的源动力,政府作为辅助力量。新加坡则反过来,以政府力量为主导,以社会力量为辅发展住房租赁市场。从结果上来看,这四个国家都是成功的案例。

对于海外住房租赁市场的经验,优帕克服务式公寓研究团队表示,一方面,市场化的本质是由市场解决问题,政府的角色应该是监控、防范风险,而非过度干预市场;另一方面,住房租赁市场发展的源动力应该是行业自身形成造血回路。目前住房租赁市场的租赁回报率不高,但参考美国的金融化案例的话,完全有可能通过金融化实现收益扩大。比如美国的EQR模式,通过发行REITs实现规模扩张,同时专业化的运营,提升服务粘性,实现产业+金融的完美融合。

创新工具:住房租赁REITs走进风口

近日,中国首单百亿住房租赁REITs——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过。而房地产REITs,是房地产证券化的重要手段,即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

而自去年10月以来,住房租赁REITs产品已加速获批。保利、招商蛇口等企业已率先发行数单大规模住房租赁REITs,长租公寓运营机构新派公寓发行了首单权益型公寓类REITs,住房租赁资产证券化正加快发展。

有专家指出,不动产资产证券化作为能够为住房租赁企业提供融资渠道和投资退出路径的创新模式,对盘活存量不动产资产具有示范和推动作用,有助于进一步推动住房租赁市场健康、快速、专业化、规模化发展。

在住房租赁资产证券化加快发展的同时,各大银行也在着力推动从传统“按揭为主”向“租购并举”的发展转型,加快布局住房租赁市场。2月2日,中行与万科、碧桂园等8家房地产企业签署了住房租赁市场金融服务战略合作协议,计划提供融资规模超过2000亿元。