潘功胜：金融支持住房租赁市场相关文件或上半年出台(2)

中国房地产业协会会长刘志峰对中国经济导报记者表示,2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元,住房租赁新征程已经开启,通过资源整合,各类房源的筹集量逐步增加,租赁住房的供给稳定上升。但是,住房租赁总量不平衡、结构不合理、制度不完善,尤其在租金收入低、租金回报率低、租赁关系不稳定等问题的解决上还有较大困难。

为解决这些困难,住建部政策研究中心主任秦虹认为,要通过立法来完善法律法规,切实保障租赁双方的权益;要建立住房租赁信息服务平台,提供真实透明的租房信息;还要落实承租人享受均等化公共服务的权益,有些地方提出了租售同权,机会均等才是真正的租售同权。

刘志峰表示,应抓住政策机遇,加快项目落地;推动制度建设,加强行业引导。应当积极推动《住房租赁管理条例》尽快出台,为住房租赁市场的发展营造良好的制度环境;强化标准规范,在住房租赁产业规划、产品分类、技术手段、运营管理、后期服务等方面填补产业政策的空白,建立各种资本的进入和退出机制。

他山之石:行业应完成造血回路

中国住房租赁市场刚刚起步,也迎来了发展新征程。纵观海外住房租赁市场,市场发展较早,已形成一套成熟的运营体系与模式,可以为国内住房租赁市场的发展提供不少经验。

美国住房租赁市场较为稳定,房源供给主要由三部分构成:一是私人与房地产开发商提供的市场化租房,占比约为81%。二是保障性的联邦政府资助住房,占比约为12%。三是政府与社会资本合作提供的享受税收优惠的租赁住房,占比约为7%。在占比最大的租赁市场供应主体中,租赁机构普遍采取通过REITs自持物业的重资产运营模式。

德国住房租赁市场是欧洲最大、最成熟的市场,同时,其国内房租与房价保持较低水平。从租赁住房的供应主体看,私人与市场化机构供应成为主体。其中,私人供应占比约为39%,机构供应占比约为40%,住房合作社供应占比约为9%,福利房占比约为12%。同时,德国通过制定法规从三个方面保证租赁体系完善性:严格限定房租、维护租赁合同稳定性、保障租赁支付。

日本是经历过房地产泡沫的少数具有学习价值的对象之一。上世纪90年代的金融危机后,日本房地产市场一蹶不振,人口负增长也导致市场需求开始萎缩。日本住房租赁市场的供应主体大致分为两类:一类为租赁中介,另一类为房地产开发商。在历年的新屋开工中,租赁类住房占比稳定在40%左右。租赁类住房中,79%归属于私人企业,10%归属于政府,5%归属于社会企业。