地王们的日子好过吗？上海“地王”被质疑变停车场(2)

12月18日，《中国经济周刊》记者第三次来到京奥港未来墅项目工地，发现一期项目工地仍处于停工状态，现场没有一个人影。据一位长期在项目工地附近经商的人士透露，该项目今年“五一”的时候也停过一次工，因为拖欠工程款，施工方停工，拿到钱才干活，但经过协调，后来又复工了，“听说也没有拿到钱”。该人士说，“这一次停工，施工方非要到钱不可，否则就一直停下去，目前一期工程的工人已经走得差不多了，都到别的工地找活干了，不能闲着。”

地王项目是否如外界所言在亏本销售？

2016年4月，正值南京楼市火爆之时，经过61轮竞拍，京奥港集团通过旗下嘉诚鼎盛房地产开发有限公司以47.6亿元摘得G09地块，力压中南置地、栖霞建设、新城地产等房企，成为南京麒麟板块的地王，楼面价为22353元/平方米，溢价率达到163%。

今年9月15日，京奥港未来墅首次开盘推出154套房源，每平方米单价不到2.7万元，仅比楼面价高出4000元/平方米左右。楼盘置业顾问告诉记者，当时领销售许可证时，房管部门明确要求该楼盘不得超过2.7万元/平方米，即政府对此区域的限价是2.7万元左右，不准定高价，怕因此拉高区域房价。在售楼处现场的一房一价公示表上，记者看到所有房源标价均没有超过2.7万元/平方米，大都在2.5到2.6万元左右。

一位熟悉该板块楼市的人士介绍说，2016年4月京奥港集团拍下这块土地时，周边新房价格才1.6万?1.7万元/平方米，相隔不远的中海国际社区在2013年拿地时的楼面价仅为每平方米五六千元。

《中国经济周刊》记者查询南京国土局的地块出让记录发现，2013年2月19日，南京国土局举行该年度的土地市场第一拍，中海地产以零举牌的24.92亿元底价一举拿下麒麟科创园G03住宅地块，当时的楼面价算下来为5554元/平方米，仅为京奥港地块楼面价的四分之一。

记者了解到，2016年10月，有消息称，京奥港未来墅要卖到4万元/平方米，到2017年年初，该项目对外放出的价格是3.5万元/平方米，如今又降到2.7万元/平方米以下。不过与此同时，京奥港未来墅也由原来的精装房改为毛坯房销售。

徐州上一房地产开发有限公司负责人许是焕对记者分析说，开发商所定最终房价是由土地费用、建安工程费、税收财务费用、管理开发费、公共配套设施费、所得税、销售费用、前期工程费、基础设施费和净利润等加在一起得出的，楼面地价是指该项目在销售时单位售价中所包含的土地成本。一般来说，土地成本占到开发成本的二分之一，因此，京奥港未来墅只有卖到44000元/平方米以上才能够有利润，现在不到2.7万元/平方米的售价亏本销售的可能性非常大。