租赁住房资产证券化试水 REITs监管主体尚不明确(4)

重资产转型路径

10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称保利REITs)获得上海证券交易所审议通过，该产品是国内首单租赁REITs，总发行规模50亿元，期限18年，以保利地产自持租赁项目作为底层物业资产。

王刚告诉《中国新闻周刊》，“该产品最大的特点就是储架发行”。所谓储架，其英文为Shelf，直译为“架子”，指的是证券发行需提前向监管部门报批，通过后就可以放到“架子”上。如果该证券要分期发行，只需经过简单审核即可，是一种单次核准、多次发行的再融资制度。因为该发行方式简化了发行审批程序，降低了融资成本，因此受到募集金额较大、时间跨度较长证券的青睐。

中联基金执行总经理范熙武用“可以长大”来形容保利REITs的“储架发行”机制。在他看来，相比国际成熟市场REITs，除投资门槛和流动性差异外，国内REITs 缺乏“扩募机制”，制约了“金融服务实体经济”效用的发挥，而保利此单REITs的“储架发行”机制，间接实现了公募REITs的扩募功能，堪称里程碑式突破。

保利REITs具备的另一个特点是该产品对应的租赁住房主要是青年公寓和养老公寓。上海证券交易所总经理黄红元认为，该类公寓填补了当前租赁市场的短版，具有较好的社会意义，再加上该产品采用分期发行的方式，可以让发行人根据自身与市场发展情况，灵活安排发行批次和规模，既体现我国REITs市场的发展创新，又为加快推进住房租赁市场建设起到积极推动作用。

保利REITs搭建的“资产支持专项计划+私募基金”产品结构同样具备闪光点。中国人民大学教授朱岩告诉《中国新闻周刊》，资产支持专项计划的基础资产是转让的私募基金份额，底层物业资产是自持租赁住房，私募基金通过持有项目公司股权和债权控制物业，该结构可有效提高融资效率。

此外，资产证券化产品的安全性基于具备稳定的现金流。以保利REITs为例，租赁住房的租金收入相对稳定为产品的收益分配和投资者权利保护提供了支持，同时该专项计划间接持有标的物业，租金收入与底层物业都通过相关安排独立于保利地产公司资产，实现了与保利地产本身的风险隔离，为产品的安全性提供了良好的保障。

除安全性外，保利REITs在盈利方面具有优势，朱岩分析，保利地产拥有的四大租赁住房品牌，主要布局在广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等一线城市以及核心二线城市，这些城市积极相应国家号召，大力推进租赁住宅发展。同时保利REITs物业资产位于一、二线城市的优质地段，入住率较高，主要由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”“安平养老公司”负责运营，历史运营情况良好，除稳定的租金收入外，还可享受物业本身价值增值。