租赁住房资产证券化试水 REITs监管主体尚不明确(3)

建立租购并举的住房制度具有必要性。2017年7月18日出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出，培育和发展住房租赁市场是解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的重要方式。

农村人口向城市迁移，小城市人口向大中型城市迁移的人口流动现象一方面推进中国城镇化进程，同时带来新市民公共资源分配不平等和住房难等方面的问题。2016年10月，国家卫生和计划生育委员会出台《中国流动人口发展报告2016》显示，2015年中国流动人口为2.47亿，占总人口18%；预计2020年该数字将增至2.82亿，2030年则达到3.27亿。因此建立“租购同权”“居者有其屋”的新住房制度具备必要性。

金融市场对住房制度改革的支持主要体现在租赁REITs上，因为REITs能够为不动产带来良好的流动性。中国银行业协会首席经济学家巴曙松告诉《中国新闻周刊》，REITs实质上是一种房地产证券化产物，通过采用股票或者收益凭证等形式，不仅赋予房地产较强的流动性，同时便于投资者参与或退出投资。租金收益比商业房地产更难回笼资金，而REITs可以将持续、稳定的租金收入用来分红，从而吸引稳健投资者。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受《中国新闻周刊》采访时同样表示，鼓励REITs等房地产金融创新，可以减少房地产企业对债务资金的过度依赖，降低其杠杆率水平。

在任志强看来，要保证房地产实现只租不售，只能依靠REITs。他告诉《中国新闻周刊》，REITs是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通，可以解决房地产企业融资和收益问题，若没有REITs，这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。

“上海张江与客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业，数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行。”任志强说。

因此，在住房制度改革背景下，大型房地产企业发行租赁REITs已成必要。发行租赁REITs要求房地产企业具备过硬实力和市场影响力，之前保利地产和万科地产一直是众望所归，最终保利地产成功承担了首次发行租赁REITs的义务，为加快推进租赁住房市场建设起到积极示范效应。