租赁住房资产证券化试水 REITs监管主体尚不明确(2)

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌就是反对者之一，会议结束后，顾向媒体表态：中国房地产虽历经20年发展，拥有一系列成熟商业物业地产项目，但从整体看，中国商业地产发展不稳定，租金回报和出租市场疲软等问题突出，如果不解决此类问题，贸然用手中物业去做REITs，会为投资人带来巨大风险。

顾云昌观点具有合理性，当时中国房地产市场不论从法律还是从业者素质角度均不适合培育REITs，2005年的“REITs热”因为没有具体项目跟进而结束，之后REITs在中国的发展一直断断续续、起起伏伏。

另外一个著名的案例是，2009年7月，上海金桥集团、外高桥集团及张江集团曾披露以工业地产资金流为标的，面向社会发行40亿元的REITs，后来该项目因种种原因半途而废。

当时担任浦东新区金融办主任助理的王鸿将项目搁浅归因于制度缺失。他在“2009相约张江房地产高峰论坛”上表示：REITs的发行有两种模式，一种是银监会主管的信托产品；一种是证监会主管的基金产品，前者排斥普通投资者，后者存在多项法律和技术障碍；同时REITs无法对税收进行登记，在当时法律条件下，REITs既要征收公司所得税，又要向股东征收个人所得税，造成收益率偏低。

类似情节发生数次后，2014年2月，中国证监会原主席肖钢到前海调研，现场表态支持前海推进REITs等多项金融创新制度，这为中国大陆第一只公募类REITs产品“鹏华前海万科”的发行打下基础。

从2005年REITs项目在中国大陆“登陆”到2015年6月“鹏华前海万科”发行，REITs在经历“十年酝酿期”后迈出了重要一步。

之后REITs再次陷入发展停滞期。中国REITs联盟秘书长王刚将REITs低谷期的出现归因于税务过重。王刚在接受《中国新闻周刊》采访时表示，REITs项目会触发土地增值税、营业税等一系列的税收，尤其是土地增值税，对业内影响深远又难以监管，是当前发行REITs面临的最棘手问题。

降低杠杆率

2015年1月，住房和城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(下称《意见》)出台，该《意见》首次提出推进租赁REITs试点开发，建设制度健全的住房租赁市场的要求。

住建部副部长陆克华表示，住建部将很快出台相应文件，稳步推进REITs试点，拓展直接融资渠道。稍后，国务院办公厅及住建部等九部委分别出台加快培育和发展住房租赁市场、支持并推动REITs的政策。