租赁住房资产证券化试水 REITs监管主体尚不明确

REITs的监管主体如今尚不明确，存在多头监管、协调不畅的问题；同时大量REITs过分强调以预期收益率吸引投资者，真正提供实质性保障方案的并不多；此外，在当前法律环境下，国内暂时无法对REITs进行信用评级

　　资料图：房产中介工作人员在工作。张斌 摄

10月23日，保利地产官方公布消息显示，国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称保利REITs)获得上海证券交易所审议通过。

正值中共十九大召开期间，保利地产租赁住房资产证券化消息甫一公布，即引起关注。

此前，国务院及相关部委曾多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。而保利地产租赁住房资产证券化落地则为国内再添新样本。而中共十九大报告提出加快建立租购并举的住房制度将催生更多的REITs。

“保利REITs带了个好头。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉《中国新闻周刊》，REITs能帮助中国房地产企业形成租赁住房运转的闭环。顾云昌所谓的闭环，主要指保利REITs能够为租赁住房企业建立完善的投资、运营、退出渠道。闭环的搭建，可以有效推进REITs对住房租赁市场的积极作用。

十年起伏

2005年，香港证监会对香港地区《房地产投资信托基金守则》进行了修改，取消原有香港市民无权购买异地物业房地产基金的束缚，这项变动推动了中国大陆REITs市场的发展。

在政策红利推动下，美邦全球投资集团、ARA资产管理公司以及新加坡星展银行等REITs“龙头”纷纷将此业务开进中国大陆。星展银行前董事总经理张宗永为自己设定了一个目标，在2005年底以前，至少把一家大陆房地产项目拿到境外上市。

为了增强宣传效果并寻找大陆项目合作方，当年7月，三家金融机构在北京主办论坛，主题是讨论中国大陆地区未来五年内REITs市场发展进程。一位参会教授评价道：“这次会议主办方希望将国际成熟REITs发行经验介绍给大陆、推动中国REITs立法，同时为占领市场做准备。”但是，个别参会者对是否应在中国大陆开展REITs持质疑态度。