京城按揭贷压力测试：房价“非典型性下跌” 监管严控杠杆率

需要说明的是，之所以说京城房价是非典型性下跌，是因为记者并未使用全样本数据，上述案例是从北京市不同地域选取二手房项目的成交进行观察。

而国家统计局发布的数据显示，今年8月份，一线城市房价环比继续下降，北京二手住宅价格环比7月份下降0.9%，跌幅连续4个月全国第一。另据媒体报道，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，5月份至今的4个月时间里，北京全市二手房成交均价与“3·17新政”前相比回落了10%左右，“尤其是近郊和远郊区的高总价、大户型的非普通住宅均价跌幅更大。”

银行房贷承压能力有上限

由于房贷业务天然的杠杆特征，其对于房价波动的承受能力自然与首付比例、业务占比、毛利率等高度相关。

从首付比例来看，京城首套房按揭贷款通常要求首付30%，部分购房人违规加杠杆，通过消费贷、房抵贷等形式加大杠杆，其对于房价波动的承受力显然低于合规客户，本报对于此类违规行为已于9月5日进行了报道。监管部门对于此类加杠杆的行为也毫不手软：北京银监局、人民银行营业管理部9月5日傍晚已联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

对于银行业整体的情况，平安证券日前发布的《中国房地产深度研究报告》认为，房价下跌20%就会给银行业带来巨大压力，房地产行业风险一旦爆发，农商行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行抗风险能力较强。各类银行的风险水平排序是：五大行

报告还提示，房地产市场的波动可能从三个渠道影响银行贷款的风险。首先，持有资产价值渠道，房价下跌意味着借款人被动违约的概率上升，银行贷款信用风险加大；其次，房产销售渠道，房价下跌将直接导致开发商销售回款下降，进而导致其资产负债表受损而影响开发贷的偿付；最后，抵押品价值渠道，房价下跌时房地产抵押品价值缩水、流动性变差，可能导致银行收回资金减少，还会降低银行未来贷款的意愿。

从按揭贷款价格的价格变动来看，9月19日本报刊发报道，独家关注到京城首套房贷款利率上浮5%-10%已经成为主流，当日傍晚监管部门再次发声表示支持，“房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向”。