房企告别廉价资金时代：去杠杆深入 融资多渠道受限(2)

房地产企业融资渠道受阻再次成为市场热议。不过，房企发债的困境在2016年四季度就已显现。根据招商证券研报显示，2016年四季度以来至2017年3月，房地产开发商资金链指数降至128%，为2015年下半年以来首次跌破130%大关。

金融监管加强与货币市场利率上行的严峻形势下，社会融资所受冲击后续或将更加明显。4月的金融监管风暴过后，不难发现年初以来表外融资的高速扩张难以持续；另一方面，近年来债券市场的迅猛发展，货币市场利率上行对债市的影响越来越大，本轮债市调整对企业债券融资的冲击或许要强于2013年。

融资多渠道受限

就当前市场大环境而言，银行信贷、信托、定增、发债、股权质押、基金等方式为房企的主要融资模式。近期，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，其中将违规开展房地产信托业务列入检查要点。监管力度的持续加大，再融资与公司债收紧，加之土地价格的攀升，无疑让房企深陷融资困境。

2016年8月，融信中国申请的43亿小公募债就已宣布叫停，而首创置业申请发行的两笔总额达100亿的小公募及私募债也显示叫停。无独有偶，同年12月，龙湖地产在上交所申请发行的40亿元小公募债券显示为“终止”状态。

《2017年信托公司现场检查要点》其中涉及房地产信托业务的检查要点包括，是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。以及“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

根据克而瑞研究中心发布的数据显示，今年5月108家房企新增融资额579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%。

脱虚入实任重道远

目前，不少房企正在或即将面临“失血”的危险。

莫尼塔财新智库研究报告指出，2017年初以来，我国固定资产投资资金来源已连续4个月“负增长”，房地产开发投资此前尚可获得非标和海外融资的支持，但近期政府对这两种融资渠道也都做出了限制。