房企告别廉价资金时代：去杠杆深入 融资多渠道受限

去杠杆深入融资遇阻 房企告别廉价资金时代

资金紧平衡背景下，房企低成本融资时代一去不返。

东地产财经周刊

流动性盛宴已经结束。

对房地产而言，融资成本正在攀升。

7月6日，金地（集团）股份有限公司发布公告表示，其已完成2017年第一期中期票据15亿元人民币的发行。《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)注意到，金地集团的该期中期票据的产品简称为“17金地MTN001”，产品代码为“101752014”，发行期限为5年，起息日为2017年7月5日，到期日为2022年7月5日，发行面值为人民币100元，按面值发行，发行利率为5.07%，按年付息。

一年之前，金地集团通过发行债券的融利率低于3%。这意味着，伴随着货币收紧，金地集团的融资成本已上升了70%。从资金成本出发，债券是房企利率最低的资金来源，然而近来发债难度愈发加大，将明显提高房企资金价格。

取消的发债

融资成本上升早有端倪。

年初至今，万科和富力等房企纷纷取消发债，涉及金额至少50亿元。细看这两家公司的公告，在取消发行的公告中均表示，鉴于近期市场的变化，决定取消中期票据的发行，万科更两度取消中期票据发行。

早在4月底，万科公告表示，鉴于近期市场的变化，拟取消15亿元人民币(2.18亿美元)中期票据发行，调整后的发行安排另行公告。

“万科取消发债，和外部环境的变动是有关系的。对于当前的金融融资环境来说，利率上升是一个大的趋势，这一点会影响很多融资成本。而各类赎回节奏的加快，以及商业银行信贷政策的管制加强，最后都会影响到公司债发行的计划。从这个角度看，房企在发债方面也会比较谨慎。”《东地产》采访易居研究院智库中心研究总监严跃进时表示，“对于万科来说此次发债的意向规模是比较大的，所以停止发债会对短期的融资产生影响，但中后期实际上也可以有很多应对举措，比如说通过引入地产基金等方式进行投资等。”

事实上，近期取消发债的房企远不止万科一家。据统计，上半年月已取消累计约1000亿元的境内债券发行，创下近年纪录。

房地产企业融资渠道受阻再次成为市场热议。不过，房企发债的困境在2016年四季度就已显现。根据招商证券研报显示，2016年四季度以来至2017年3月，房地产开发商资金链指数降至128%，为2015年下半年以来首次跌破130%大关。

金融监管加强与货币市场利率上行的严峻形势下，社会融资所受冲击后续或将更加明显。4月的金融监管风暴过后，不难发现年初以来表外融资的高速扩张难以持续；另一方面，近年来债券市场的迅猛发展，货币市场利率上行对债市的影响越来越大，本轮债市调整对企业债券融资的冲击或许要强于2013年。

融资多渠道受限

就当前市场大环境而言，银行信贷、信托、定增、发债、股权质押、基金等方式为房企的主要融资模式。近期，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，其中将违规开展房地产信托业务列入检查要点。监管力度的持续加大，再融资与公司债收紧，加之土地价格的攀升，无疑让房企深陷融资困境。

2016年8月，融信中国申请的43亿小公募债就已宣布叫停，而首创置业申请发行的两笔总额达100亿的小公募及私募债也显示叫停。无独有偶，同年12月，龙湖地产在上交所申请发行的40亿元小公募债券显示为“终止”状态。

《2017年信托公司现场检查要点》其中涉及房地产信托业务的检查要点包括，是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。以及“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

根据克而瑞研究中心发布的数据显示，今年5月108家房企新增融资额579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%。

脱虚入实任重道远

目前，不少房企正在或即将面临“失血”的危险。

莫尼塔财新智库研究报告指出，2017年初以来，我国固定资产投资资金来源已连续4个月“负增长”，房地产开发投资此前尚可获得非标和海外融资的支持，但近期政府对这两种融资渠道也都做出了限制。

对此，严跃进分析道：“调控升级以后，对于房企的资金面会有较大的压力，从这个角度看，此类地产企业后续势必做各类融资的创新。比如说股权抵押型的融资、应收房款的证券化融资、项目股权转让或合作开发的融资、结合信托或资产管理计划而发起的有限合伙人性质的私募基金等，这些都是后续可以尝试的内容。所以有一点是明确的，预计在政策监管下各类创新的融资做法会出现，这也会带来很多新的现象，比如说各类违规的做法依然会出现。”

严跃进提醒，资金面的压力在销售端也会得到体现，尤其是部分资金压力大的房企或考虑进行降价销售等方式。同时要警惕各类无证销售提前回笼资金的做法，这是后续住房管理部门需要监管的内容。