万达“甩卖”文旅项目：原想投资5千亿叫板迪士尼(4)

比如，最早开业的南昌万达城，目前有多区高层房源在售，均价为1.45万/平。根据公布的楼盘信息显示，开发商为南昌万达城投资有限公司，物业类型为普通住宅、别墅和商铺。

而尚未放出楼盘信息的济南和昆明两地万达城，根据土地规划，也均包含居住用地。比如，根据济南当地媒体《经济导报》报道，6月30日，万达以66.75亿元摘得济南潘田片区16宗地块，共1495亩。其中，A地块有5宗，为医疗设施、康体娱乐等用地；B地块有11宗，为居住用地。

此前王健林亦公开承认了这种模式，“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本，中国的金融模式 （指融资成本）不支持这种发展模式，在这个情况下，（资金）只能走销售（房地产）一部分、融资一部分的路子”。

万达、融创在盘算什么？

如果按照此前王健林说法，仅凭单一文旅项目在短时间或许无法回收成本，搭配的房地产、住宅写字楼投资才是快速回收成本甚至盈利的主要来源。

这也是孙宏斌所看重的。

根据融创中国7月11日公告，此次转让的13个文旅项目主要包括万达文化旅游城和配套可供销售住宅等业态的综合地产项目。总建筑面积为5897万平方米，其中自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米。

而根据融创中国财报，截止2016年年底，融创中国所有项目预计可销售/可租售建筑面积为8428.33万平方米。照此计算，若此次转让成功，融创中国获得的可售面积将是其2016年全年预计可销售/可租售建筑面积的60%左右。

“在万达文旅项目中，真正赚钱的是周围房地产的开发。这类似华侨城的模式，地产商开发文旅项目帮助城市打造形象工程，以此为回报，政府给予地产商一个较低的土地出让价进行房地产开发。” 协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对网易「清流」工作室分析。

黄立冲进而指出，因为存在巨量可销售建筑面积，所以孙宏斌乐于收购这13个文旅项目。相反，76家酒店则更像是“打包出售”。“中国五星级酒店入住率平均在55%~60%左右，回报率很低。"

另一方面，此前一直为万达文旅产业高调站台的王健林为何决意转让大部分旗下项目？网易「清流」工作室发现，就在7月3日，昆明万达城项目才正式宣布启动，王健林也出席了该仪式。