冯仑：回看香港房地产模式，我们能学到什么？(2)

  再往上，我还看到了美国的房地产信托资金支付模式，在轻资产模式的基础上又跟黑石集团做了一笔交易，一次性给它 390 亿美元的写字楼。

  ▲这就是一开始说的从「香港模式」到「美国模式」

  房地产价值的变化

  为什么房地产行业的这些改变和创新会在这个节点发生？就像人类为什么是 20 岁结婚，25 岁生小孩，而不是 5 岁？这里面有三个必然性。

  第一，由经济增长自然产生的需求重点变化。

  在人均 GDP 达到 8000 美元之前，我们首先要解决的是住的问题，顾不上开发度假村、写字楼、购物环境，所以这个时候，住宅几乎就等于房地产。

  但是现在中国人均 GDP 已经超过 8000 美元，房子有了，住得踏实了，就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便。于是社区性商业开始出现了，围绕几个住宅区或是一个大型住宅区的街铺、购物中心需求将会非常旺盛——美国上市的商用不动产中，市值第一位的就是购物中心。

  等到购物中心满足了大家，移动、创业、金融服务需求又会越来越强烈，写字楼里面的人越来越多，对高档写字楼的需求也开始增多。创业的人开始多了，闲钱多了，买的东西从必需品变成奢侈品，所以高级购物中心、酒店也出现了。

  ▲创新总是伴随着人们的需求出现

  第二，房地产的价值链有其内在的变化。

  房地产行业的下游为制造业，到中游变成服务业，上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模，只要围绕这些进行创新，在制造业中就一定会胜出。

  服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要，但是如果技巧不好，比如推个油把凳子砸到客人脸上，怎么道歉也得不到小费。

  在服务业这个领域里，估值的模型已经变了，核心指标变成了每平方米的回报率，而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家这样的一套。

  之后把服务业上市，就跨越到了金融业，价值链又会随之发生变化。

  ▲房地产的价值链不再仅仅是我们眼睛看到的这些

  第三，中国市场经济的金融环境和金融制度发生了变化，使得轻资产模式等美国模式能够越来越容易在中国生存。现在很多公司抱怨说房地产不好做，赚不了钱；但一些专业性强、历史的公司，却过得很好，完全不差钱。