冯仑：回看香港房地产模式，我们能学到什么？

  房地产一直以来都是热门话题，香港回归 20 周年之际，令人不禁想起了冯叔在 2002 年首倡的：房地产业要从「香港模式」转向「美国模式」。近年来，香港房企随着当地经济的发展不断升级，不可同日而语，今天我们跟着冯叔回首来看看，我们从香港房企中学到了什么？

  从住宅、商用，到轻资产模式

  过去房地产开发企业，主要都是开发住宅，现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资…… 而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。

  拿商用不动产领域来说，部分房企已经进入了一种新模式——以售养租，卖掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租带动资金回流。再加上银行业的支持，出租经营到一定阶段，用经营型贷款把钱再拿回来。

  这是当年香港房企做过的事情。一开始它们也是只做住宅，后来随着香港的发展，它们开始把住宅和商用进行配合，发展到了「社区性商业」阶段，商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主，和住宅关系很密切，所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅，来支撑商用发展。

  ▲今天的香港房产发展，与过去完全不同

  但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，人均GDP （国内生产总值）到达 1.5 万美元之后，这个模式就会放慢速度，甚至停下来，然后进入下一个模式：轻资产模式。

  举个例子，一个轻资产模式做得很好的企业，2/3 的资产都是管理资产，它们提供1/3 的净利润，而剩下 1/3 的直接投资资产则提供了 2/3 的净利润。

  它有十几只基金，有纵向、也有横向的投资，通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合，最终使它获得超高的资本回报率——是在亚洲上市的大型房产公司当中最高的。

  ▲经济的发展和土地制度、市场的变化，左右着香港房地产市场

  轻资产模式其实是「美国模式」的亚洲版。在美国，企业不是用自己的钱买地，它们会在和政府洽谈之后，成立一个基金去买地，企业作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目，仍然采取这个模式。在美国模式下，企业直接投资比例更低，连管理资产的 1/3 都不到。