亚洲第一高楼的烦恼 一栋楼顶半个万科，出租率却仅有六成(3)

  陈晓欧确认上海中心大厦8楼至65楼都被用作办公楼，其中60%的办公空间已出租。但他同时认为对于刚刚投入运营不久的超高楼，这种状况很正常，商业项目需要一个培育过程，如果开始就把物业全部出租出去，对资产端未必是件好事。据他介绍，阿里巴巴支付宝、亚洲艺术金融学院、观复博物馆、上海最大律所之一的锦天城……这些知名企业都已入住上海中心大厦。“支付宝租下了三层半，观复博物馆则占据了37楼整层楼，其馆内的金饰品、佛教品、名家字画等藏品将在此永久陈设，在某种意义上已成为国家财产。”陈晓欧介绍说，目前，上海中心大厦写字楼的客户可以分为5大类：金融类、IT类、银行类、律所与顾问公司类、文化类。他说：“许多央企、民企都把上海中心大厦作为其上海总部的选择，其中外资公司越来越少，中资公司越来越多。”（这一点与世邦魏理仕最新发布的《中国重点城市写字楼租户普查报告| 2017上海》相吻合，该报告指出，中资企业租户需求持续攀升，租赁面积从2015年的37%增长到45%。）

  中国超高楼数量全球第一

  陈晓欧又指出，上海中心大厦不只是一座写字楼，还包含了会展、酒店、观光娱乐、商业等多种业态。“没有租金收入，超高楼可能沉沦；但是吸引租户入住，获得租金收益只是其价值释放的一种形式。比如说，上海中心大厦的双层观景平台面积达到了4000平方米，在今年五一当天吸引了超过一万人，以成人票价180元/人计算，一天收入就超过150万元，一年有望达到4亿-5亿元。同为超高楼，美国纽约帝国大厦一年不过400万人次，法国巴黎埃菲尔铁塔是600万人次，这反映出上海中心大厦已经在向国际地标看齐。”

  除此之外，上海中心大厦还进行了一系列堪称成功的市场营销操作：面积达4万平方米的商场出租率达到了95%，业态组合讲究，以中高档餐饮为主，配以大众化美食街，精心挑选国际化美事，足以满足写字楼工作人群的需要；宴会厅拥有上海最大的屋顶花园，所承接的婚宴已经排到了2018年……

  超高楼价值几何：一栋大楼顶半个万科

  陈晓欧认为，衡量超高楼的价值以及对于一座城市的贡献，要从多个方面考虑。首先，超高楼将成为一座城市的名片、地标；其次，超高楼实现了土地集约使用，在土地浪费严重、农业用地纷纷改成工业用地、建设用地、商业住宅的当下，超高楼更能体现出其价值；第三，超高楼体现了现代科技的进步，这从两方面可以看出：一方面是硬件上非常成熟，比如上海中心大厦外观呈螺旋式上升，这种螺旋向上结构使用了国际上先进的BIM建模系统；另一方面是资产管理，这是上海中心大厦运营的关键，为此，中美两国专家组成了资产运营团队对其进行“全生命周期管理”。“楼宇也是有生命周期的，从拿地、融资、投资、建设、管理直到退出，开发商持有20年后可以上市套现，在这期间，专家团队要在招商、物业管理、资本化运作等方面做出指导，把准经济脉搏。”