北京商改住项目风波调查：这房子还能住吗？(4)

  政府声音：并未“选择性执法”；此次调控对象以“增量”为主

  根据中原地产研究院的数据统计，“商改住”类房屋近10年在北京房地产交易市场上的表现一直颇为活跃，在成交量上，近10年北京共有超过40万套商办类项目成交，其中25万套为“商改住”房屋。也就是说，所谓“商办类项目”的一半以上都实际上变成了“住宅”，也在相当长一段时间内被政策“默许”。

  早在2007年，北京市住建委就曾针对该类项目发布风险提示，指出这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房”及“商品房按套销售，不得分割拆零销售”的规定。但由于总价低，首付低，且不被限购政策所限，“商改住”大潮汹涌。亚豪机构的数据显示，2010年“商改住”项目成交量仅为19077套，2016年这一数字变为67609套，6年里增长了254%。2011年，北京市再度出拳，出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不得单独设立卫生间，开发商自己分割出售的商铺无法办理房产证。

  对于“商改住”违背政策规定一事，很多业主表示确实知情，但同时也认为“商改住”属于政策上的“模糊地带”，甚至误认为是一种被政府默许的存在方式。“旭辉26 街区”业主曹辉曾发出一个疑问，既然“商改住”本身不合法，那为什么不追究哪些已经入住人的责任，单独对在建项目进行执法？“如果严格执法，应把已入住的所有‘商改住’全部拆除上下水，不能只针对在建项目，政府行为是否涉嫌‘选择性执法’？”

  上述不愿具名的北京市住建委人士对《中国经济周刊》记者表示，政府有关部门一直对“商改住”有明确规定，只是近来的“3.26”“4.18”等新政执行得更加严格。“从2011年起，相关部门就曾出台多个文件，规范商业、办公类项目的开发、建设、销售行为，防止变相‘商改住’。最近这五六年里关于防止变相‘商改住’的文件也出台了至少四五个。”该人士称，北京市住建委在官网上对新批准销售的商业办公类项目会向购房人提示购买的风险，在网签合同的明显位置也对购买商业办公类房屋的规划用途、使用年限、双方责任以及存在的风险进行了明确的提示，不存在“选择性执法”。

  前述住建委人士进一步解释称，“商改住”确实客观存在，是长期积累的结果，是一个既成事实，很多老百姓[股评]住进去了。作为政府，如果把他们赶出去，把上下水拆掉，把隔断打掉，这样做并不合适。 所以，说我们监管不力，要严格执行政策，把那25万套全部恢复为“商办类”项目本该有的样子，这就对了吗？

  在张建兴处长于5月18日进行了政策说明后，北京市住建委联合其他4部门于5月23日发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的最新说明，称政策执行前已取得预售许可证，有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施，已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施；已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求；中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或其具备居住功能。

  中原地产研究院首席研究员张大伟对此分析称，虽与之前的调控政策并无区别，但该说明基本明确了政策的主要方向是遏制增量，对存量，特别是业主已经使用的存量暂做引导。张大伟认为，即使说“商改住”业主是无辜的，但调控确有必要性，从人口疏解和产业发展来看，遏制增量是为了维持房地产市场继续稳定发展。“北京此轮调控的原则仍是人口疏解和去投资化，这对非投资者来说算是个好消息。”张大伟说

  5月24日，上述北京市住建委人士对《中国经济周刊》记者就5月23日发布的“最新说明”做了进一步解释，“严格执行‘3.26’政策、兼顾购房者合理利益”是此次执行口径确定的大原则。“简单来说，‘3.26’政策的红线是不能越的，但一些已购房人群的合理利益，这次也得到了兼顾。”该人士表示，“3.26”新政从未说过已经购买的商办类房屋要拆除现有设施。这次口径更加明确，正规已网签购买的在途商办类项目都不会要求开发商拆除上下水等设施。“至于业主已入住的商办类房屋，就更不会拆。”

  （应采访对象要求，文中张艾、程轩、曹辉等均为化名。）