起底北京二环400亿元地产项目之争(2)

2002年庄胜地产开始启动二期项目拆迁工作，据张沛介绍，二期项目占地15公顷，涉及5300户居民，总建筑面积75万平方米，为当年北京最大的危改项目。但二期项目启动两年后，2004年庄胜地产因资金链问题，项目陷入停滞。

张沛认为，当时二期项目停滞主要受到政策因素影响，第一是旧城改造政策变化影响，最初二期拆迁主要采取商业开发+危改模式，“滚动开发，拆迁一块地开发一块，收回投资后再开发下一块，前期投入成本比较大。”

经过与政府方面协商，采取第二种房改+危改模式，这一模式把货币安置转化为回迁，降低了开发商前期成本投入，“三方让利共赢，政府答应不收土地出让金，我们承诺拆迁户回迁房多出来的面积以经济适用房价格计算，老百姓按工龄折算来确定房子的免费面积，多出的面积按经济适用房价格购买。”张沛告诉记者。

张沛表示，在拆迁实施过程中，项目拆迁安置方式再次发生变化，“要求庄胜二期地块拆迁户全部外迁，一下增加了35%的货币安置，庄胜已经为拆迁投入16亿元，回迁房仅仅建安成本，货币安置需要大量现金，庄胜没有能力继续投入了。”

第二个影响是土地出让形式发生变化，2004年8月31日，国土资源部要求土地出让必须履行招拍挂程序，“虽然项目后来按照遗留处理，可以按照协议出让，但根据831政策，庄胜二期需要先缴纳土地出让金才能立项，庄胜没钱交土地出让金。”

2004年12月，原宣武区政府下发通知，停止庄胜二期土地出让，项目立项、拆迁等手续过期不再续期，政府方面要求缴纳土地出让金后才能续办项目手续，当时庄胜地产既没有资金继续投入拆迁，也没有资金缴纳土地出让金，项目完全处于停滞状态。张沛介绍，项目停滞前，庄胜二期已经完成85%拆迁工作和75%的市政道路建设。

信达介入

2004年下半年，随着庄胜地产资金链断裂，已经无法继续偿还各类债务，大部分到期债务处于违约状态，同时，庄胜地产关联公司庄胜百货债务也前后处于违约状态。主要涉及中国银行湖南分行、广发银行及部分美元债务。

据信达投资方面透露，庄胜方面债务本息总额在40亿元人民币左右。

2004年底，由于财政部和中国银行大规模剥离不良资产，信达资产北京办事处（2010年改成信达资产北京分公司，以下简称“信达北分”）开始承接庄胜的部分债务，根据庄胜与信达方面签订的债务重组协议，信达北分作为债权人承接了庄胜地产和庄胜百货共计9.51亿元本金债务。