70%的人租房，这其中80%的住在城中村。房屋和人群匹配现状看，深圳更像香港，而不是新加坡。从住房新政的内容看，深圳意图向新加坡靠拢，做到“房住不炒”。一方面，深圳新建住房的主体是政策房，这些房子计划以较低的价格、完善的配套，分配给人才、户籍低收入无房户、公共服务人员；另一方面，通过整治和拆建，深圳要让不体面的700多万套城中村变得体面。

顶层设计思路是对的，但“一分部署、九分落实”。从顶层设计到规划，再到一年一年地建设，土地和资金要跟上、政府各部门对接要跟得上。到2035年，深圳政策房占比目标是35%，目前不到15%，新加坡和香港占比分别达80%和50%。土地是大问题，“十一五”和“十二五”，深圳保障房目标不可谓不宏大，此次新政所谓的供应渠道，此前悉数都提过，但完成效率很低。

何也？老生常谈，储备不到位、旧改拆不动、配套难落地、规划不好调。改革开放前30年，深圳发展外向经济，遗留下大量工业区。2008年以后，深圳产业升级，高科技和现代服务业贡献GDP70%。工业区本可向住房改造，深圳也制定了更新方案。结果呢？大量工业区改造异化为“类住宅”泛滥，逼得深圳近几年要保产业用地；城中村改造为高档商品房，低租金的住房少了。

不是深圳房子不够，而是近20年房地产化严重，空间成本被抬到高不可攀，这确实有点像香港。靠市场盘活存量，低价配售配租不可行，靠政府则不可持续。目前，深圳人均年收入不够买一平米房子，这契合城中村为主的住房供应。别忘了，城中村套均月租金也到2000元了。继续旧改，房价和租金会越来越高，连香港也比不上了，遑论向新加坡靠拢。房价短期难降的情况下，能将住房需求疏导至低成本的外围，这是突破的唯一路径，但前提是轨道和配套要跟得上。

（原题：《深圳楼市，“新加坡化”还是“香港化”？》 作者系资深地产研究人士）

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