未来10年，可能上涨8倍的房地产信托基金：SRG(3)

从房地产信托公司整个行业的每平方英尺企业价值（EV/SF）来看，目前SRG的该项指标只有80美金，而这个行业的平均值为260美金。因此也能说明其潜在的上升空间。

SRG的下行风险非常有限：

SRG主要有三个风险：

Sears破产风险

SRG面临的最大风险是Sears有可能在2-3年内破产。SRG 78%的租金收入都来自于Sears，如果Sears破产了，那么短时间内SRG的利润会下降78%。我个人认为发生这个事情的概率最多只有30%，概率的估算是基于：虽然Sears2015年亏损继续扩大，但是管理层已经打算关闭大量亏损的商店了，而且Sears还有大量的商业地产可以出售。如果Sears短时间内破产了，最差的结局就是SRG也随之破产，进入资产清算阶段。

要控制这个风险，关键是要弄清楚SRG手里的这些商业房地产的清算价值是多少。

管理层风险

如果SRG没有破产，接下来必须要考虑管理层是否足够优秀把这个公司带到正确的轨道上。

SRG主要的发展策略是把租给Sears的商业地产里的50%拿来重新出租给其他零售商，从而大幅提高收入。因此，这需要有经验的管理层。

要控制这个风险，就必须了解企业的管理层，看他们是否合格，是否有足够的经验。

经过调查，我发现管理层拥有丰富的商业地产行业经验。CEO Schall更是在两个上市的商业地产公司工作过，并曾经在RouseProperties担任首席运营官，有着超过20年的商业地产行业经验。

因此，我认为管理层的风险基本可以忽略。

宏观经济风险

商业地产是典型的受宏观经济影响的行业。如果美国经济再次陷入泥潭，那么这个行业必定受到波及。然而，目前美国经济非常健康，2月份的失业率只有4.9%，是近十年来的新低。

因此，在未来2-3年，发生这个风险的概率非常低。

现在只剩下一个难题了：如果SRG破产了，那么它的商业地产到底值多少钱呢?

对我而言，90%的公司的清算价值都是没法计算的，因为很难搞清楚公司破产时到底还值多少钱。然而SRG是个例外，SRG已经将所有商业地产的位置，以及地产附近10英里人口密度，平均家庭收入都列在公司官网了，所以也就能大概估算出公司商业地产的清算价值了。

从平均值来看，美国商业地产附近的10英里人口密度为68万，家庭收入为7万7美金。依照这个标准，我将公司的所有资产进行了分类，分成了A，B，C，D评级。

A类商业地产附近的人口密度，平均家庭收入超过平均数字的20%。B评级超过平均数字。C评级类低于平均数字。D评级低于平均数字20%以上。

因此可以计算出，SRG拥有A评级资产77个（29%），B评级90个（34%），C评级60个（23%），D评级39个（14%）。

接下来，我根据美国著名商业房地产交易网站LoopNet上的商业地产成交信息，我对A，B，C，D评级进行了一个简单的估算。