未来10年，可能上涨8倍的房地产信托基金：SRG(2)

这里的关键是：SRG 91%的商业地产都出租给了Sears，而这部分的租金仅仅只有4.3美金每平方英尺。SRG目前的第三方租金是11.23美金，而新签的第三方租金平均是18美金左右。这意味着如果SRG把租给Sears的商业地产的一半重新租给第三方零售商，其利润上升空间巨大。

SRG的股价有巨大的上升空间：

SRG在公司网站公布了其未来的发展规划，这个规划很简单，就是把租给Sears的商业地产里的50%拿来重新出租给其他零售商。

SRG预计2015年的净运营收入（NOI）是1.96亿美金。

目前，SRG有3800万平方英尺的商业地产租给了Sears，租金是4.31美金每平方英尺。SRG有权重新租出去这其中的50%，即1900万平方英尺。

假设3-5年后，SRG全部以18美金重新出租这部分的商业地产，那么其净运营收入将会上升2.6亿美金。

因此，总的净运营收入会达到4.56亿美金。经营性现金流的估算值为3.4亿（4.56亿-0.6亿的运营管理费用-0.58亿的利息）。

REIT的一般分红比例大约是经营性现金流的一半，因此预计SRG五年后应该会拿出1.7亿美金来分红（SRG流通股为2800万），即每股分红6美金。

那么一个每股分红6美金的房地产信托公司，应该价多少钱呢？

REIT一般的分红比率是3%-8%。按照8%来算，SRG应该值75美金，按照3%来算，SRG应该值200美金。

另外，因为SRG的经营性现金流（FFO）3.4亿美金。一般美国的REITs都是按照FFO的13-18倍来估值，如果按照15倍来计算，SRG应该价值51亿美金，而现在市值仅仅只有17亿美金。

那么就按100美金来算，SRG的股价至少有2.5倍上升空间。这还不包括5年后每年15%左右的分红收益（按照目前41美金的价格买入）。