未来10年，可能上涨8倍的房地产信托基金：SRG
这篇文章有两部分。第一部分是大隐于市在一年前对SRG的分析（已经经过作者同意），第二部分是我最近在巴伦周刊上看到的分析SRG的文章。
两篇文章整合在一起，我觉得是对这个投资机会最好的理解了。
我个人认为这投资可能是未来8-10年，上涨8倍，同时还有不错的股息。
? 第一部分：大隐于市的分析
股神”巴菲特于2015年12月10日购买了200万股Seritage Growth Properties（NYSE:SRG)，成本价在36美金左右，约占SRG的8%，成为该公司的第二大股东。值得关注的是这次购买发生在巴菲特个人账户，并非在伯克希尔哈撒韦的账户。
这让我想起了查理芒格在一次采访中说过的话，“比起机构投资者，房地产信托（REIT）更适合个人投资者。巴菲特还留着一点烟头性格(意指其早期偏格雷厄姆式的投资低估企业的风格)，这让他愿意在房地产信托公司的股价低于清算价值八折的时候，用自己的私房钱买入点REIT。这种行为能让他回忆当年捡烟头的快乐，所以他有点闲钱偶尔捣鼓捣鼓这事儿也挺好的。”
根据这条线索，让我们来看看老巴这次的投资逻辑到底是什么。
SRG是一家新成立的房地产信托公司（REIT）。房地产信托公司实际是把房地产证券化了，在美国这样的REIT享受免税优惠，免税的代价就是美国要求REIT把所得利润的95%分配给投资者。
SRG的前世今生：
SRG的故事要从Sears说起，Sears（NYSE:SHLD）是一个类似沃尔玛的美国零售巨头，该公司在做零售时积累了大量的商业地产，目前该公司拥有超过1.7亿平方英尺的商业地产。
近几年，Sears零售业务经营不善，持续亏损。由于需要补充资金来弥补养老金缺口以及运营亏损，于2015年9月份，Sears剥离了266个商业地产（4200万平方英尺），从而形成了一个名叫Seritage Growth Properties的房地产信托公司。这也就是SRG的由来。这266个商业房地产中，有231个是SRG全资控股的，有35个SRG只控股了50%。
SRG和Sears之间有一个协议，协议的内容是：SRG可以把出租给Sears的商业地产中的一半重新出租给其他第三方。
