住房租赁征求意见稿将满月 租房备案积极性从哪来？
租房备案积极性从哪儿来
来源：北京晚报
截至本月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见就满一个月了。
新的意见稿中，有不少规定击中目前住房租售市场中常见的“痛点”，比如“租房要备案”、“鼓励长租”、“主管部门定期公布租金水平”等规定，引起了广泛关注和讨论。
赞“申报备案”
“如果早就要求租房必须备案，我可能就不会被骗了”
在意见稿中，卢小霞最支持其中的第十二条，“租赁住房的，当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。”她觉得如果这项规定能够执行下去，将来租房子的时候，就可以到主管部门查房源信息，这样就能避免上当受骗。
卢小霞是一个租龄超过15年的老房客，当年研究生毕业后没有买房子，后来一再错过买房子的时机，直到五六年前，卢小霞彻底放弃了买房的想法。她一直在单位附近租房子，也经历了租金从一居室每月1200元一直上涨到一个房间每月2600元的过程。
“一年搬过三次家”，自称“搬家搬到吐”的卢小霞特别欢迎意见稿中的两条要求，就是“鼓励长期租房”，并且要求“租住房屋要到相关主管单位登记备案”。
因为房屋租赁基本都是租赁双方私下签约，卢小霞前年年初还曾经上当受骗过。当时她租住的房子要出售，卢小霞被迫在一周之内搬离房屋。
卢小霞希望再租房能直接找到房主，就在网上搜索信息并找到了一个房东。看了房子，对方也同意签两年的租房协议，还给了她略低于市场的租金价格。卢小霞赶紧按照对方要求，把半年的房租作为定金分两次打入对方账户，并在第二天就搬入新居。结果，将近一个月后，她下班回家时发现有人不告而入。一场惊吓后，她才弄清楚：之前那个所谓的房东根本就是租户，登堂入室的这个人才是真正的房东，人家是在租期快要结束的时候来查收房屋的。
虽然真房东很同情她的遭遇，也愿意将房屋继续出租给她，但损失惨重的卢小霞最后还是搬离了那套房子。当时她也选择了报案，可是两年过去了，骗子也没有被抓到，租房的钱自然打了水漂。“虽然我确实也马大哈，没有看出来骗子给我看的房本是假的。但是，如果所有租赁房屋都在主管部门有备案，那我有地方可查，就可能不上当了。”
期待租赁备案管好二房东
卢小霞的遭遇并不是个例，58同城曾在今年3月底发布《2016年度中国生活服务领域互联网黑产报告》。其中提到，北京是全国范围生活服务互联网领域“黑产”举报最高发的三个地区之一。从58同城线上举报平台的房产业务举报来看，房屋租赁的相关举报占到总数的97%，是“黑产”活跃的“重灾区”。报告分析说，“房屋租赁在大中型城市需求旺盛且尚无严格手续与相关流程，吸引了更多互联网‘黑产’从业者从中牟利。”
所以，这次的草案不仅得到了卢小霞等房客的欢迎，在专业人士看来，草案中也有不少突破，被卢小霞欢迎的申报备案就是其中的一个。融商律师事务所的王颖律师说，她最支持的是其中的第十六条第二款，“自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。”
王颖说，他们律所曾经也接到很多租赁中受骗方的咨询，现在租赁市场中确实有不少小的租赁公司、甚至就是二房东，他们收购了相当多的统一房源对外出租，既不纳税也不用接受监管。这次草案中，能够特别规定了租赁达到一定规模一定要向主管单位申报备案，这是一个非常好的突破。“二房东的租赁，目前是租赁市场中非常混乱的一部分，而且基本处于无人监管状态，这个规定如果落实，工商部门、住建委都可以更好地把这一块管起来，租赁市场也会有序一些。”
仍心存侥幸
“备案？我得等等看，被查到了再去备案也不迟”
虽然自称北漂，但韩晓其实在北京已经小有身家，她发家致富的第一桶金就来自于“干二房东”。
韩晓最初在一个小户型为主的小区门口摆流动摊卖水果，无意中她发现很多小户型的房主买房后都是为了出租，而当时房产中介还不算活跃。韩晓果断抓住了机会，从她的顾客中积攒到了第一批房源和客源。
韩晓最初只象征性地收取一点信息费，两年后，原来住在小区里的年轻业主也开始逐渐搬离，韩晓手头的房源日渐增多，她跟亲戚借了一点钱，在小区半地下租了一间小门脸房，打着卖水果的招牌，实际当起了二房东，最多的时候，她手头有30多套房源。这些小户型，她收到手后就以家庭旅馆的方式出租，因为这个小区周边有三家三甲医院，韩晓手中的房子几乎就没有空过。低价承租到手，高价转租，房屋维修又都是原房主承担，收入还不需要纳税，“空手套白狼”的韩晓很快就把老公和孩子接到了北京，还把娘家大哥一家叫了过来给自己帮忙。
在意见稿刚公布时，韩晓第一时间就注意到了这个信息。对于必须备案的规定，韩晓心里很抵触，她决定先观望再说。“等到它正式执行也得一段时间。就是执行了，我也等等看，要是被查到了再去备案也不迟。”
韩晓的这种想法，正是业内人士王颖担心的。“草案中的规定有所进步，但与很多规定一样，依然存在如何落实和惩戒的问题。”王颖在详读了意见稿后，发现在相关人违反备案规定后，由哪个部门进行检查、责罚力度、谁来监督都没有给出明确规定。“责任不明晰，做错了没有后果，那你的规定就很难落实下去。”
王颖还举例说，《城市房屋租赁管理办法》在2011年2月1日起就开始施行，其中第十四条、第十九条都有明确规定，要求租赁双方在订立合同的三十日内到主管部门办理房屋租赁登记备案，不备案的，可以处以罚款。
“这些年有几个人真正去备案过？你又听说过有人为此被罚款过吗？所以，这次意见稿中才又再次强调免费做好登记备案工作，但如果还是责任不明晰，那很可能会变成一纸空文。”
观点
是否可开设押金共管账号？
仍然在租房的小夏也有对“监管如何到位”的担心。他提出，意见稿中说，租金需要房东和租客协商，房东不得随意上涨租金，但一旦房东涨价了，房客上哪儿举报？房东就是不退还押金，房客又能怎么办？
因此小夏建议，相关主管部门可以设定一个共管账号，房客可以将押金打入这个账号中，房东如果对房间进行维修，可以拿着租赁双方共同签字的字据去支取。等到租赁协议结束，房客可以凭借合同将押金取回。
能否规定房租每年上涨幅度区间？
小王家里有一套闲置房出租，这次意见稿中明确了房东不能擅自提高租金，小王对此并无反对，但他也提出，政府是否能给出一个租房价格合理上涨的空间？
业内人士向记者介绍，在德国，房东每年房租的涨幅比例不得高于5%。如果房主有所违反，那么他们是要吃官司的，而且必输无疑。而在美国，源自战时的“房租管制法”在一些地区沿用至今。比如，纽约市有大约120万套房子受到租金管制法的影响，年租金涨幅只有2%左右。
小王觉得，租价上涨的幅度如果规定过死，也不利于租赁市场健康运转，在他看来，每年政府发布的居民消费价格指数是一个很好的参考。“是否可以规定，如果租金价格上涨，只要是没有超过该年的CPI（居民消费价格指数）就可以接受？物价都涨了，租金涨一点应该也是可以接受的吧”。
租赁合同备案者给予纳税减免？
律师王颖觉得，意见稿中有一个突破切中要害，即草案中第十条第三款规定，“直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。”
但这个突破想要变成现实，还需要提前做好很多工作。“主管部门要公布的租金指导价，数据从哪儿来？如果也是参照中介公司的，那就毫无意义。”因此，她建议主管部门重视备案工作，通过一些优惠政策鼓励房客主动备案，以建设自己的数据库。“大数据是实现精细化管理的基础。”
王颖提议说，租赁合同备案应该给予一定的纳税减免，“在计算个人所得税的时候，租房的支出可以从收入中刨除。”在她看来，如果有这个优惠，房客们就会积极主动地去做登记备案，由此，政府不仅能掌握真实、全面的大数据，实现精细化管理，还能增加不少的税收收入，“如果吃瓦片的这些人，不创造任何社会财富，收入还不用纳税，这会严重阻碍社会活力”。
主笔周明杰插图宋溪