专项丨养老地产盈利之路何在？(2)

3、资本回收周期长。养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益，资本回收期长。

这些方面造成了养老地产投资大、成本高、周转率低，资本回收期长利润微薄。

四、借鉴实例、美国养老市场成熟

虽然我国养老市场刚刚起步，但在一些发达国家，养老市场已经非常成熟，而其中要属美国市场发展时间最长，同时市场化程度也是最高的，最具有借鉴意义。

目前，美国主流的养老模式主要为太阳城模式和CCRC持续照料退休社区开发模式。但随着金融市场的发展，一些金融机构也进入到养老市场，出现了第三种模式。

其中太阳城模式主要有一下特点：

1、太阳城模式的本质是住宅开发性质，其主要是销售养老概念的住宅，通过销售迅速回款；

2、精准的客户定位，太阳城项目主要针对55~70岁的健康老人，因为主要针对健康老人，因此，不设专门的医疗、护理等配套设施降低了成本；

3、项目多位于郊区，使土地成本较低，因此太阳城项目的房价较市区更为便宜，对老年人更有吸引力；

4、兼具旅游度假功能，由于项目位于郊区，周边生态环境优美，有不少的旅游度假客户前往。

此模式通过这种方式降低开发成本、加快回款速度、提高了资金的使用效率，从而取得成功。但总体来说，养老地产项目为典型的重资产行业，因此，行业利润较低，据了解1993~2001年，德尔?韦布公司的平均毛利率为19.2%，平均净利润率约为3%。

而CCRC模式则与太阳城不同，在美国CCRC模式中，虽然有82%的为非盈利组织，CCRC模式本质上还是以赚钱为目的。CCRC模式有以下几个特点：

1、CCRC项目面向的客户大多为中产阶级以上的客户；

2、通过租赁和提供服务的模式盈利，客户入住收取年费+入门费；

3、金融方式运作。CCRC模式收取入门费用高，据了解，超过66%的老年人通过出售现有房屋来缴纳入门费用，而企业将这些资金在资本市场上运作取得收益，提高资金的使用效率；

4、重复销售。对于CCRC模式来说，核心利润点在于重复销售。对同一产品来说在相同时间里卖的次数越多，收入越高。因此，许多企业提高老人的入住年龄。

在美国该模式发展的已经较为成熟，资本收益水平较高，可以实现平均12.5%的资本收益率水平。近些年，随着中国养老产业的发展，CCRC模式越来越普及，众多企业开始探索这一道路。