专项丨养老地产盈利之路何在？

面对着土地市场愈加严苛的自持限制，政策治理更多在于引导开发商从短期依靠炒热房价赚钱，转向持有运营盈利，这个过程虽然让大家都很难受，但它将持续。

“谁动了我的奶酪”的道理大家都懂，与其怀念以往的富足，当环境发生变化时，主动出击尤为重要。在几个可能的选项中，养老地产因其未来广阔的发展空间又再次被众多开发商关注。

目前全国有80多家地产企业开始涉足养老，百强企业中有23家已经列席其中，保利、远洋、绿地、万科等品牌房企纷纷将目光瞄准养老市场，探索新的发展模式。但国内还没有成熟可复制的养老模式，而国外养老市场发展比较成熟，具有很强的借鉴意义。

一、老龄化加剧、养老市场潜力巨大

中国已进入老龄化人口快速增长阶段，2016年底，我国60岁以上老龄人口接近2.3亿，约占总人口的1/6。预计到2020年达到2.55亿左右，约占总人口的17.8%，2030年，中国空巢老人数量将达到90%。

图：2020年中国人口结构金字塔预测

据国家统计年鉴数据显示，2020年我国养老产业市场空间将达到7.7万亿元，到2030年将达到22.3万亿元。面对如此大的养老市场，挑战与机遇并存。

二、政策利好、带来发展新机遇

随着我国老龄化的加剧，政府鼓励民间资本进入养老市场，利好政策频出，政策不断向养老行业倾斜。

三、盈利困难、问题出在哪里？

养老市场在我国商机巨大前景较好，并且众多房企纷纷进入这一领域，但在这一领域能够盈利的企业少之又少，这主要受以下方面的影响：

1、盈利模式不清晰。据调查，万科、远洋养老项目盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”，这与卖房相比利润差距巨大；

2、成本较高。配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本，这些方面投入远高于普通住宅；

3、资本回收周期长。养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益，资本回收期长。

这些方面造成了养老地产投资大、成本高、周转率低，资本回收期长利润微薄。

四、借鉴实例、美国养老市场成熟

虽然我国养老市场刚刚起步，但在一些发达国家，养老市场已经非常成熟，而其中要属美国市场发展时间最长，同时市场化程度也是最高的，最具有借鉴意义。

目前，美国主流的养老模式主要为太阳城模式和CCRC持续照料退休社区开发模式。但随着金融市场的发展，一些金融机构也进入到养老市场，出现了第三种模式。

其中太阳城模式主要有一下特点：

1、太阳城模式的本质是住宅开发性质，其主要是销售养老概念的住宅，通过销售迅速回款；

2、精准的客户定位，太阳城项目主要针对55~70岁的健康老人，因为主要针对健康老人，因此，不设专门的医疗、护理等配套设施降低了成本；

3、项目多位于郊区，使土地成本较低，因此太阳城项目的房价较市区更为便宜，对老年人更有吸引力；

4、兼具旅游度假功能，由于项目位于郊区，周边生态环境优美，有不少的旅游度假客户前往。

此模式通过这种方式降低开发成本、加快回款速度、提高了资金的使用效率，从而取得成功。但总体来说，养老地产项目为典型的重资产行业，因此，行业利润较低，据了解1993~2001年，德尔?韦布公司的平均毛利率为19.2%，平均净利润率约为3%。

而CCRC模式则与太阳城不同，在美国CCRC模式中，虽然有82%的为非盈利组织，CCRC模式本质上还是以赚钱为目的。CCRC模式有以下几个特点：

1、CCRC项目面向的客户大多为中产阶级以上的客户；

2、通过租赁和提供服务的模式盈利，客户入住收取年费+入门费；

3、金融方式运作。CCRC模式收取入门费用高，据了解，超过66%的老年人通过出售现有房屋来缴纳入门费用，而企业将这些资金在资本市场上运作取得收益，提高资金的使用效率；

4、重复销售。对于CCRC模式来说，核心利润点在于重复销售。对同一产品来说在相同时间里卖的次数越多，收入越高。因此，许多企业提高老人的入住年龄。

在美国该模式发展的已经较为成熟，资本收益水平较高，可以实现平均12.5%的资本收益率水平。近些年，随着中国养老产业的发展，CCRC模式越来越普及，众多企业开始探索这一道路。

五、目前国内养老模式的探索

在众多项目中，为数不多已经实现盈利并且被业内广泛认可的当属万科随园嘉树——首创社区邻里式养老模式，形成一种新的邻里关系以及邻里生活方式的拓展。到2014年年底，随园嘉树一期200套房源全部完成租赁或使用权转让。2015年1月至4月，累计120余户、200多位长者入住，入住率超过60%。

这个模式的成功主要有以下几方面：首先，该项目处在距市中心有一定距离，但具有基础的医疗和生活配套；第二，使用非住宅用地指标，控制规模和产品配饰以降低开发成本；第三，在具体项目规划、户型定位、配套空间设计等方面制定标准；第四，出售使用权和“长期租赁+服务费模式”，其出售费用和长期租赁费用可以覆盖开发成本，加快资金回流。

亿翰股份

中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。