专项丨养老地产盈利之路何在？

面对着土地市场愈加严苛的自持限制，政策治理更多在于引导开发商从短期依靠炒热房价赚钱，转向持有运营盈利，这个过程虽然让大家都很难受，但它将持续。

“谁动了我的奶酪”的道理大家都懂，与其怀念以往的富足，当环境发生变化时，主动出击尤为重要。在几个可能的选项中，养老地产因其未来广阔的发展空间又再次被众多开发商关注。

目前全国有80多家地产企业开始涉足养老，百强企业中有23家已经列席其中，保利、远洋、绿地、万科等品牌房企纷纷将目光瞄准养老市场，探索新的发展模式。但国内还没有成熟可复制的养老模式，而国外养老市场发展比较成熟，具有很强的借鉴意义。

一、老龄化加剧、养老市场潜力巨大

中国已进入老龄化人口快速增长阶段，2016年底，我国60岁以上老龄人口接近2.3亿，约占总人口的1/6。预计到2020年达到2.55亿左右，约占总人口的17.8%，2030年，中国空巢老人数量将达到90%。

图：2020年中国人口结构金字塔预测

据国家统计年鉴数据显示，2020年我国养老产业市场空间将达到7.7万亿元，到2030年将达到22.3万亿元。面对如此大的养老市场，挑战与机遇并存。

二、政策利好、带来发展新机遇

随着我国老龄化的加剧，政府鼓励民间资本进入养老市场，利好政策频出，政策不断向养老行业倾斜。

三、盈利困难、问题出在哪里？

养老市场在我国商机巨大前景较好，并且众多房企纷纷进入这一领域，但在这一领域能够盈利的企业少之又少，这主要受以下方面的影响：

1、盈利模式不清晰。据调查，万科、远洋养老项目盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”，这与卖房相比利润差距巨大；

2、成本较高。配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本，这些方面投入远高于普通住宅；