楼市调控3年小周期论再起 保定能否用10年改变投资观(2)

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“限售”的根本是楼市“去杠杆”，因交易周期大幅延长，高杠杆资金成本进入难，因此，促使购房者必须要以自用为目的配置资金。“限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。”

用十年来改变居民房地产投资观念？

保定祭出“十年内禁止上市交易”，让投资者惊呼“投机者该干嘛干嘛，没搞头了”。

中国楼市调控一向被市场人士认为有一个默认的调控小周期，而这一调控周期被房企及众多投资者奉为圭臬、房产投资圣经。

所谓小周期是指，楼市从一个完整的低位到下一个低位，持续时间大概是3年，调整周期中与货币政策、楼市调控政策、信贷政策转向直接相关，货币和地产信贷政策紧缩，市场下滑。货币和地产信贷政策扩张，市场上升。

以深圳二手房交易市场为例，2007年以来的二手房价基本是一个持续上涨的大周期，但在这个大周期里，有两个略微明显的房价低点：一个出现在2008年，一个出现在2012年。

10年来，深圳房价不但有上涨，还都有下跌。而且，这个上涨和下跌也是有规律可循的。这个规律就是：过去10年，深圳房地产市场基本是每隔三年一个小周期，一共经历了3个完整的“三年小周期”。

因此有人士认为此轮房地产调控依旧逃不出这种套路。这些是被误读的逻辑还是真正存在这种规律？

方正证券首席经济学家任泽平看来，判断房地产周期可以很复杂，也可以简化为一句话“房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融”。人口年龄结构和人口迁移决定了房地产需求的长期基本面；土地供给决定了房地产供给的中期基本面；金融条件（利率、杠杆）决定了房地产需求的短期基本面。

巴曙松教授在其《房地产大周期的金融视角》一书中，亦印证其相同看法，房价内在的核心驱动力均来自于房地产需求的“基本面”——人口总量、人口结构及家庭的裂变速度。

“周期则是围绕趋势线的上下波动，无论是向上的繁荣周期，还是向下的衰退周期，这种背离都直接或间接地产生于一些具有放大或收缩效应的因素——收入波动、利率和金融杠杆。”巴曙松说，房地产周期的轮回演变历史和国际经验表明：政策可以放大或收缩周期，但难以在长期内改变趋势。