专家谈楼市机制：过去遇到难就回避了 现在回避不了(2)

倪鹏飞：从市场的情况来看，有房地产稳定发展的市场环境正在形成。首先支持住房的需求部分替代约束炒房的需求。其次，住房供给空间结构正在调整和重塑。三是金融市场逐渐恢复理性，并保持活跃。四是土地结构趋向合理，并富有弹性。所以我们说2017年总体判断是这样的。

但是我们说问题和风险还是存在的，不确定性的因素是存在的。这里面我也点一下，热点城市土地面临两难选择。不放地，预期会涨；放地又出现地王。跨越时空的炒房不断冲击区域市场，现在炒房就是游击战，政府是围追堵截，但是防不胜防。市场预期和社会心理逆调控而变，最近特别明显，过去政府一采取措施预期也变化了，觉得形势不好，现在不是了，反而认为有机会。外部环境不确定考验楼市调控的定力。行政性调控具有不利于市场稳定的风险，行政性调控的目的是稳定市场，但是在实际作用过程中有些方面不利于稳定，可能使得更加不稳定了。基于这几点，我们觉得完善短期的调控政策，加快建立长效机制是非常重要的。

倪鹏飞：关于长效机制建设政策建议中我讲三点：

一是要加快编织长效机制网。什么是长效机制网？房地产长效机制我是这样定义的，是按照一定的制度和规则，市场主体个体自立性的权衡和利益追求、来达到市场整体的长期健康发展所形成的市场主体之间和政府之间相互作用的关系和作用的激励，实际上不是制度本身，是市场主体和政府之间相互作用的关系和相互作用的激励。长效机制的内容是什么？我思考了一下，它就像一个网，维度方面或者是块块，我们可以说政府的调节、市场的调节。市场的调节机制大家都很清楚，竞争机制、供求机制、价格机制。政府的调节也是三个，保障、监管、调节。另外还有条条，住房、土地、金融、税收、财政、行政法律，这是从条条来说的。他们放在一起就是一个可以编织一个网。编织在一起形成支持住抑制炒的网

倪鹏飞：二是加快建立关键性的基础制度。机制实际上是基于基础制度，关键的基础制度非常重要，但是现在改革面临很多问题，我们过去总是说先容易的来，难的我们就回避了，但现在到了这个时候，回避不了，这些问题必须解决。比如按照住房来说，预售制是不是要取消，销售方面租赁制度，因为没有完善制度，所以租赁发展不起来。金融方面，金融的市场化，多层次的资本市场，这一直是一个问题。特别是监管，穿透式监管，监管机构一行三会各管一块，所以带来一些问题。我们提出建立穿透式监管制度，这个制度是基础性的制度，是不是应该加快进行。