专家谈楼市机制：过去遇到难就回避了 现在回避不了

中国社科院8日就《房地产蓝皮书》举行发布会，中国社科院城市竞争力研究中心倪鹏飞在会上表示，现在改革面临很多问题，我们过去总是说先容易的来，难的我们就回避了，但现在到了这个时候，回避不了，这些问题必须解决。比如按照住房来说，预售制是不是要取消，销售方面租赁制度，因为没有完善制度，所以租赁发展不起来。金融方面，金融的市场化，多层次的资本市场，这一直是一个问题。特别是监管，穿透式监管，监管机构一行三会各管一块，所以带来一些问题。我们提出建立穿透式监管制度，这个制度是基础性的制度，是不是应该加快进行。

详文如下：

倪鹏飞：非常感谢邀请我参加今天的发布会，主题演讲和刚才各位嘉宾的发言，我学习了很多。今天讨论房地产调控的长效机制。我先讲房地产研究的长效机制。

中国社科院经济类的所有8个，但是至少7个所都有研究房地产的团队，之前个别媒体总认为这些团体之间的观点不太一致，其实这是非常正常的，即使在一个团队中，即使一个人在不同的时间观点都有变化。这些批评也给我们改进提供了动力。从去年开始，我们社科院几个团队主动建立长效机制，也建立了会商机制。我们报告发布的时候，把社科院其他团队的房地产成员都找过来，同时听一听他们对房地产的看法。去年我作了两次，今天也让我参加了这个会。同时还专门建立一个群，大家随时都可以就一些观点进行沟通。

倪鹏飞：从最近几年情况看，特别是去年来看，两大报告的观点逐渐趋同，这是长效机制起作用的结果，数据是一样的，分析方法差不多，所以得出的结论不会出现相反的判断。这是第一点。既然提调控的畅销机制，我们也试图建立研究的长效机制。

现在我们院里也有这样的任务，参加一些会议，领导也都说专业学者要主动发声，对房地产的形势作出准确专业的分析。所以这个报告我都认同。关于未来走势的判断和一些问题，我简单的给大家说一下。

倪鹏飞：就整个2017年的房地产走势，我们认为在各级政府的全力的努力下，2017年房地产市场能够走向平稳的增长，具体有很多的方面，我就不展开说了。一是政府稳定房地产的方案系统有力，特别是党中央国务院确定的有关房地产定位、属性、目标，这次都非常清楚，并且决心也非常大，措施也非常得力。二是调控的机制在不断完善。三是一些监管和调控的工作机制，政府的调控机制在逐渐完善。政府监管和自动调控的响应机制在形成。长短结合的长效机制正在探索实施。

倪鹏飞：从市场的情况来看，有房地产稳定发展的市场环境正在形成。首先支持住房的需求部分替代约束炒房的需求。其次，住房供给空间结构正在调整和重塑。三是金融市场逐渐恢复理性，并保持活跃。四是土地结构趋向合理，并富有弹性。所以我们说2017年总体判断是这样的。

但是我们说问题和风险还是存在的，不确定性的因素是存在的。这里面我也点一下，热点城市土地面临两难选择。不放地，预期会涨；放地又出现地王。跨越时空的炒房不断冲击区域市场，现在炒房就是游击战，政府是围追堵截，但是防不胜防。市场预期和社会心理逆调控而变，最近特别明显，过去政府一采取措施预期也变化了，觉得形势不好，现在不是了，反而认为有机会。外部环境不确定考验楼市调控的定力。行政性调控具有不利于市场稳定的风险，行政性调控的目的是稳定市场，但是在实际作用过程中有些方面不利于稳定，可能使得更加不稳定了。基于这几点，我们觉得完善短期的调控政策，加快建立长效机制是非常重要的。

倪鹏飞：关于长效机制建设政策建议中我讲三点：

一是要加快编织长效机制网。什么是长效机制网？房地产长效机制我是这样定义的，是按照一定的制度和规则，市场主体个体自立性的权衡和利益追求、来达到市场整体的长期健康发展所形成的市场主体之间和政府之间相互作用的关系和作用的激励，实际上不是制度本身，是市场主体和政府之间相互作用的关系和相互作用的激励。长效机制的内容是什么？我思考了一下，它就像一个网，维度方面或者是块块，我们可以说政府的调节、市场的调节。市场的调节机制大家都很清楚，竞争机制、供求机制、价格机制。政府的调节也是三个，保障、监管、调节。另外还有条条，住房、土地、金融、税收、财政、行政法律，这是从条条来说的。他们放在一起就是一个可以编织一个网。编织在一起形成支持住抑制炒的网

倪鹏飞：二是加快建立关键性的基础制度。机制实际上是基于基础制度，关键的基础制度非常重要，但是现在改革面临很多问题，我们过去总是说先容易的来，难的我们就回避了，但现在到了这个时候，回避不了，这些问题必须解决。比如按照住房来说，预售制是不是要取消，销售方面租赁制度，因为没有完善制度，所以租赁发展不起来。金融方面，金融的市场化，多层次的资本市场，这一直是一个问题。特别是监管，穿透式监管，监管机构一行三会各管一块，所以带来一些问题。我们提出建立穿透式监管制度，这个制度是基础性的制度，是不是应该加快进行。

倪鹏飞：税收方面，房产税是最不可以回避的，要抑制投机要从内在冲动的角度房产税最起作用，经济调整中税收是最起作用的。当然还有其他的税的方面。土地的基本制度，“三块地”的改革，一直说推动，说要加快了。还有最重要的财税体制，土地财政是不是要下决心转到真正意义上的回归到税收财政上来。这些基础制度我们不能回避，必须加快推进。中央经济工作会议讲长效机制的时候都讲房产税会征收，但是后来出现逆转形势直接影响了市场预期，一季度出现的问题和这个预期有很大关系。

倪鹏飞：三是短期的政策，我们探讨比较好的有效的政策，我们呼吁要把它机制化、制度化、长期化、法治化。简单的说就是短期措施长效化，或者是短期机制变成长效机制。比如这次探讨的非常好，这次房地产调控有很大改进，是机制性的，住房市场的监管和调控采取冒头就打，不是说涨价了就采取一系列措施，不是的，是有标准的，究竟是房价涨到什么样的程度，销售涨到什么样的程度，土地达到什么样的程度才开始出台相应政策，才出台不同程度的政策，这是机制化。而且最新出台的一个非常好的政策，住建部和土地部联合出台的土地市场供应的政策，里面最重要的就是体现了土地供应与房地产去化周期机制化，联动机制化，它规定了多少个月要供地，多少个月要加快供地，多少个月减少供地，多少个月不给供地，这是一个机制。我觉得这完全可以长期化。

倪鹏飞：金融方面，现在我注意到中国人民银行上海分行在探索宏观和微观的审慎监管机制，无论是对于金融企业，还是金融企业对居民，是根据你的偿债能力，根据贷款的比例来启动相关不同的政策机制。比如金融机构房地产贷款比例过高，增加你在央行的准备金率，成本就高了。所以这个机制也在探索，也建议长期化。

倪鹏飞：最后一点，一些行政性的限购、限售甚至限价的政策，大家非议很多，我认为这在热点城市、大中城市、一二线城市中，它要长期化、制度化、法治化，为什么？在这几个大城市人口流动、炒房等等因素，根本原因是公共服务和基础设施不均等，这个东西短期内变不了。如果要放开想一下后果是什么？另外，这个政策变来变去严重影响了人的预期，现在一出台这个政策大家说弄不长，过一会儿肯定要放，所以现在采取限购措施，想尽办法要买，一放的时候价格就涨了。但是如果长期化这个预期就没有了。而且这也符合支持住的定位，买三套房究竟干什么？三套房是住吗？所以我觉得有一些行政性的政策，制度化、法律化以后就不是行政性政策，是一个制度了，就是长期化，这个效果就能够体现了。谢谢。