盛松成：汇率稳定的实践与房价调控策略(3)

预期管理对于房价调控也尤为重要。当前以需求管制为主的调控手段，不仅没有改变公众对房价上涨的预期，反而强化了房价上涨的预期。2016年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。中国指数研究院针对本轮调控对居民购房行为的影响进行了问卷调查，结果显示，近50%的购房者选择继续观望，待市场调整稳定后再考虑购房；还有近30%本来没有购房计划的居民反而开始考虑购房；只有13.2%的人因政策调控放弃了购房计划。2017年第一季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果同样显示：未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%，较上季提高2.8个百分点，使得居民购房意愿连续四个季度上升（去年二季度、三季度、四季度分别为15.1%、16.3%和20.1%），并且这一购房意愿比例创下了2003年有该统计数据公布以来的最高值（个别季度未公布）。

公众对房价上涨的预期反映在节节攀升的地价当中，也反映在居民加杠杆的行为之中。今年一季度，个人购房贷款在新增人民贷款中的占比逐月提高，其中3月份约为39.8%，分别较1月、2月高17.5个和9.8个百分点。土地供应收缩则更强化了居民对房价上涨的预期。以北京为例，2013-2016年，尽管北京商品房供地计划平均都超过850公顷，但商品住宅用地的实际供应量逐年下降，分别为978公顷、517公顷、382公顷和103公顷，总体来说，计划完成率较低。此外，在房价上涨预期下，存量房亦难以形成有效供给，更容易引发房价上涨预期的自我实现。因此各级政府除增加土地供给外，还应加强舆论引导，表明地方政府有信心、有能力抑制房价过快上涨。

4月6日，住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地于今年6月以前编制完成住宅用地供应中期规划（2017-2021年）和三年滚动计划（2017-2019年），并向社会公布。这一通知还明确指出，对库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。同样以北京为例，4月7日北京市政府批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》。根据这一计划，今后五年北京将供应住宅用地6000公顷，其中2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，较原计划多590公顷。这些举措都向公众释放了供给增加的信号，有利于稳定居民预期。