盛松成：汇率稳定的实践与房价调控策略(2)

房地产调控也应供需结合，因城施策。在房地产调控中，我国往往采用需求调控，也就是通过抑制或促进需求来进行调控，结果是一、二线城市房价似乎越调控越高。单一的需求调控只能使今天的需求变成明天的需求，是一种治标不治本的手段。要治本，就要在注重需求调控的同时，从“供给侧”加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加强房地产市场分类调控，尤其是房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效土地，加强公共租赁住房的建设。据有关测算，我国一线城市人均新房销售面积近几年都低于0.5平方米/人，与发达国家历史上一般达到1.7平方米/人相比，供给严重不足。国内二线城市，仅有一部分在刚刚过去的两年才接近1.7平方米/人的水平。从地价监测情况来看，今年一季度，一线城市住宅用地价格的同比增速达到17.8%，分别较综合、商服和工业用地价格的同比增速高5.8个、10.7个和9.8个百分点；从环比增速看，各用途土地中，住宅用地价格上涨也最为迅速。

事实上，房地产供给端面临的问题很多，除了一线城市住宅用地比例偏低之外，优质资源集中、行政区划、地方政府面临GDP考核压力等因素，都直接或间接导致了房价上涨压力较大，因此需加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

第二，积极主动引导市场预期。预期是影响市场主体行为、决策的重要因素。这也是为什么政策沟通和前瞻性指引往往被作为货币政策框架的重要组成部分。然而，市场预期并不全都是理性的，短期内也并非都向基本面回归。由于预期具有自我实现和加强的机制，单边预期往往使市场超调。从外汇市场看,“8.11”汇改时，人民币兑美元中间价一次性贬值1.86%，人民币兑美元离岸即期汇率贬值3.02%。但是，汇率似乎并没有一次性调整到位，市场反而预期人民币会进一步贬值，就像打开了潘多拉的魔盒。所谓“一次性贬值到位”、“一次性释放积累的贬值压力”，从而实现市场出清，达到均衡汇率，这只是一种理论上的理想状态。购买力平价并不能决定短期汇率，均衡汇率值也是无法事先预判的，而只能是事后的结果。

2016年经济基本面和汇率走势的背离恰恰反映了预期对汇率变动的影响。在去年7月经济表现较差的时候，人民币并没有明显的贬值压力，汇率甚至是趋于升值的；而去年9月份起，PPI的涨幅结束了同比连续54个月下降的态势而开始持续加速上涨，经济基本面不断改善，然而此时汇率反而趋于贬值。在市场难以依靠自身力量回归理性的情况下，除了采取实际的措施外，还需要通过舆论引导和政策宣传增加与市场的沟通，使人们的短期预期更加理性，使市场更多地回归基本面。