楼市要变天！富人卖房穷人买房，谁在当接盘侠？(2)

如果从房地产周期而言，房地产市场的变局体现在，过去20年推动房价高速上涨的六大推动力，有三大动力已经熄火，其中包括中国经济的高增长周期已经基本结束，货币的高发行周期渐进尾声，还有国际资本高流入的周期也已经结束。

▲“最严调控”下4月楼市全面降温 后市将继续调整

房地产基本面四大变局

从基本面看，中国房地产也出现了四大变局：

一是供求关系逆转。在人均居住面积已经超过30平米，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡，以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场。

二是经济和货币周期逆转。过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结。

三是人口周期的逆转。中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量。

四是国际资本流入的逆转。随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。

这四大变局意味着，不管今年是否出台严厉的房地产调控政策，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化。在这种情况下，对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。

况且，在这种情况下，房地产市场迎来了真正“史上最严”的调控。而且，除了各种手段无所不用其极，限购限贷限售限离限价。更重要的是，今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴：那就是，不准涨！

两个可怕的武器

在所有的举措里，除了限购这种常规性的武器，更可怕的是两个：

一是通过政策窗口限制房贷。在3月份央行发出通知的时候，限制房贷是最可怕的，因为这等于把水流给切断了；

二是限卖，限卖等于让市场停滞。一个高温的市场，不怕慢慢降温，最怕突然冷冻，因为市场的情绪都处在高度恐慌的状态，一旦交易停滞，导致的踩踏效应是很可怕的。