从新中国成立到改革开放初期，城市住房制度主要是福利分房，除了人均面积少，还存在自有产权比例过低的情况。绝大多数城镇居民租住单位或房屋管理部门的房屋，只有少数居民拥有自己的住房。

国家统计局数据显示，1984年，城镇居民居住公房的户比重为88.2%，而居住自有房的户比重仅有9.4%。而且，这一年城镇居民人均居住面积也不过9.1平方米。

1998年之后的全面房改阶段，供需两端都开始全面加速。从需求端来看，一是福利分房制度的取消，导致绝大多数民众只能转向购买商品房市场；二是住房金融制度又为居民购房降低了门槛，政府推出住房公积金贷款加上商业贷款制度，相当于为居民在购房问题上加了杠杆，进一步放大购房需求。

此外，中国城镇化进程不断推进，进城之后的大量农民也是潜在的购房群体。

另一方面，在房地产供应端，1994年《城市房地产管理法》实施，中国开始推行商品房预售制度，房地产开发企业在投入较少资金的情况下就可以通过提前卖房以回笼资金，资金有了滚雪球的效应，加速了整个住房开发周期。

1998～2017年我国房地产开发投资累计完成85万亿元，年均增长21.4%；2017年房地产开发投资占全部投资的比重为17.1%，比1997年提高4.4个百分点。

从房屋为公家所有到居民自主拥有产权，这种住房产权制度的变化，也导致已购房群体能够独自享有房价上涨房屋升值的好处，这在住房价格的上涨周期中更会刺激购房需求。

国家统计局数据显示，2000年全国商品房平均售价2112元/平方米，到了2018年已经上涨到8737元/平方米。更突出的一点是，在这19年时间里，只有全球金融危机爆发的2008年，中国商品房平均售价出现了短期下降，此后又是一波十年连涨。

过去十几年，以商品房为主体的房地产市场发展还与一些制度有关，比如土地出让制度、税收制度、保障房建设等。在这些制度之后，政策刺激下的购房需求长年维持在高位，才是房地产市场发展的主要动力。

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