根据年报，截至期末泰禾投资性房地产为176.56亿元，占总资产比例为7.26%，同比上一年度增加43.3%，年报给出的原因为公司购买的东四环金尊府、自行开发的泰禾大厦、东海时尚MALL等项目由存货转入投资性房地产所致。

同时，投资性房地产公允价值收益为7.44亿元，而在2017年这个数字为1.14亿元。基于此，泰禾2018 年投资性房地产评估增值对当年利润税后影响为 5.60 亿，主要为泰禾中央广场、石狮泰禾广场购物中心、五四北泰禾广场购物中心项目评估增值金额较大，合计税后影响 3.78亿，占比达 67%。

此外，年报显示，泰禾2018年度新增采用公允价值计量的投资性房地产有11处，其中10处由存货转入，1处由固定资产转入。

对此，泰禾给出的回复是“2018年上半年公司为提高资产使用效率，满足市场多元化、多层次的消费需求，将部分作为存货的房地产及自用建筑物改为出租。”其转换原因为完工后对外出租，或是出售改为出租，且经过公司总经理办公会及项目公司董事会或股东会审批通过并形成正式书面决议。

非经常性损益与计提是否有依据？

在虚高利润这一环节，除了增加投资性房地产公允价值之外，深交所的问询函中还透露了另一层意思：泰禾当期费用处理是否合理？

根据财报，泰禾期末存货账面价值1735.28亿元，其中含有252.62亿元的借款费用资本化金额，年度利息资本化率达到9.3%，且存货计提仅为3.07亿元。利息资本化率在房地产领域没有一个相对明确的界限，然而当利息资本化率虚高时，利息的费用化则被拉低，无形中降低了生产成本，其最终目的仍是拉高利润值。

同时，年报显示泰禾期末持有多个按成本计量的可供出售的金融资产，却未对相关资产进行计提减值准备；在收并购时产生1.87亿元计提，同样没有进行计提减值准备。未进行合理的计提减值同样会起到减少成本支出的作用。

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