珠三角地区也是极具吸引力，且人口向“小珠三角”（9市）集中的现象非常明显。根据广东省已经公布的数据，人口流入的城市基本分布在“小珠三角”地区，特别是广州和深圳。尽管深圳暂未公布相关数据，但我们根据广东全省的流入规模简单推算，2018年深圳的人口净流入规模可能在50万左右。而珠三角其他城市的吸引力相对较弱，例如韶关和云浮的人口流动变化不大，清远、阳江的人口都在净流出。

成渝城市群的人口迁移，继续呈现以成都和重庆为中心的“双子星”特点。2018年重庆人口净流入近16万；成都暂未公布自然增长人口的相关数据，不过根据四川全省净流入5.3万人，以及其他地市人口净流出10多万人的情况来看，我们可以简单推算，2018年成都人口也在大幅流入。但和其他城市群特征一样，中小城市同样面临人口流出的压力。

小城普遍净流出，谁会是下一个“鹤岗”？

从城市等级来看，人口主要向新一线城市集中，而四五线城市中，有七成城市面临人口净流出！我们对已经公布数据的169个城市进行统计，新一线城市人口流入规模非常明显，已有数据的11个新一线城市中，人口净流入总规模达150万人。而一线城市人口流入不明显，主要是北京流出太多，与新一线城市有较大差距。三四五线城市人口继续净流出，特别是四五线城市中，有七成面临人口净流出的压力。

图表：净迁移人口规模（万人）

来源：各地统计公报，中泰证券研究所

房价过快上涨与人口流向存在背离，未来小城房地产市场面临的调整压力也会比较大。城镇化的普遍规律是人口从农村向城市、从小城市向大城市集中，而过去几年我国小城市房地产市场出现大幅的上涨，与供给增加、人口流出的基本面相背离。长期来看，小城市面临人口净流出、二手房市场偏小等风险，房地产市场调整压力也会比较大。

图表：2018年各地人口迁移比与房价涨幅（%）

来源：各地统计公报，中泰证券研究所

长期来看，我国总人口增速将逐步放缓，并且会出现负增长，宏观经济也将逐步进入存量经济时代。日本从2010年后人口开始呈现负增长，东京都的房价在十年间远远跑赢全国，其他城市房价却不温不火。

在我国房地产因城施策的背景下，能够吸引到人口流入的城市经济和房价会有一定支撑，而面临人口净流出的城市将如何发展，这的确是个不容忽视的问题。长期来看，鹤岗市的“白菜价”楼盘或许并非个例。

（作者单位：中泰证券）

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