自此，新城控股已经连续两年总资产增速超过70%，库存增速超过90%，公司规模扩张之势头颇为凌厉。但在市场横盘或缩量的走势之下，该集团面临的去库存压力也浮出水面。尤其是公司大比例布局三四线城市，也为去库存任务埋下隐忧。

数据显示，2018年新城控股获得土地的平均楼面地价为2330元/平米，从2018年项目分部情况也可以看出，住宅部分进入全国约77个城市，其中一二线城市14个，占比仅为18.18%；综合体部分进入全国约63个城市，其中二线城市11个，占比17.46%。

作为“住宅+商业”双轮驱动的典型代表，新城控股起步于三四线城市，其拿地模式和发展模式与万达非常相似，因此一直有人将新城称之为“小万达”。从2016年起，新城控股连续3年实现跨越式发展，其最重要的原因在于“踩对点”，那时正是棚改货币化如火如荼之际，新城控股借开发综合体之便，迅速扫货有潜力三四线城市的土地，实现连续三年土储翻倍式增长。其以住宅销售反哺商业物业的模式，让新城控股一路以来都必须依靠住宅的高周转和较大规模的融资助力。

然而随着棚改货币化的退出，三四线城市进入新一轮休整期，有数据统计，全国约20地棚改计划都出现下降，其中降幅最大的是山东、山西与河南，降幅均超过70%。与此同时，在易居研究院监测的100个城市中，三四线城市房价在连续10个月环比上涨基础上，然而在2018年12月首次出现止涨现象，三四线返乡置业的热情也迅速冷了下来。

三四线城市的迅速冷却给新城控股的高速发展蒙上一层阴影，在大比例的投入下，一旦三四线城市后劲不足，那么新城控股激增的库存量则面临较大的去化难题，其重仓区域可能出现中长期毛利率下行风险。

同时，新城控股持有型物业也占据了公司较大的资金量，报告期内，商业综合体新增33个、吾悦广场开业19座，截止报告期末，累计开业42座吾悦广场、96个综合体项目。新城控股联席总裁、商业地产主管陈德力曾计划表示，未来三年将每年开出25个吾悦广场，到2020年达到100座。

基于此，公司在2018年度继续拓宽融资渠道，在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券，募集资金79亿元人民币；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行，募集资金55.53亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金13亿美元。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.47%。

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