今年以来，尽管房地产投资中的建筑和安装投资持续走低，但土地购置费上涨对房地产投资形成了有力支撑。建安投资和土地购置费的走势为何截然相反？房地产投资韧性还能维持多久？这些都关乎宏观经济大势。

本轮调控政策有何不同：限贷限购抑制+去库存刺激

从政策层面来看，在过去几轮房地产调控过程中，每当房价过快上涨时，政府通常采用限贷限购等一系列强有力的手段抑制需求快速扩张，其结果是销售下滑的同时伴随着库存回升。但与过去显著不同的是，本轮调控中政府在限购限贷从严调控的同时，还叠加了棚改货币化安置等去库存的刺激措施。在该政策组合下，购房需求受到抑制从而商品房销售如期回落，但去库存政策刺激却使得需求仍相对大于供给，最终造成了销售下滑而库存去化的“异常”现象。

图1：销售趋缓，但库存下滑：房地产市场究竟是冷还是热？

数据来源：WIND

注：1.此处，商品房库存计算方法为（新开工面积-销售面积）/ 销售面积；2.我们使用去化周期作为库存水平的测度指标，它指现有库存去化所需的时间，一般去化周期较短的时候，库存水平也相对较低。

房企投资行为如何异化：放缓建安投资+加大土地购置

在上述政策异化的作用下，房企投资行为也呈现出明显异化：

一方面，在“史上最严”调控政策下，全国整体的商品房销售自高点回落已两年有余。由于销售回款在房企开发资金来源中几乎占据半壁江山，因此销售下滑使得房企资金压力与日俱增。在此情况下，房企不得不放缓施工进度，建安投资因此不断承压。

图2：调控趋严抑制住房销售，房企建安投资承压

数据来源：WIND

另一方面，与过去显著不同的是，虽然购房需求受到调控抑制而销售持续走低，但本轮周期还叠加了棚改货币化安置等去库存政策，其刺激作用使得房地产库存持续走低。库存去化的客观结果使得房企对未来并不悲观，反而加大了土地购置力度。

图3：库存去化使得房企并不悲观，反而加大购地力度

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